出卖人以折价、变卖方式出卖房屋的，承租人是否享有优先购买权？

　　对于折价、变卖是否属于出租人出售房屋，进而承租人是否享有优先购买权，实践中有不同的看法。

　　南京房屋租赁律师认为，变卖属于出租人的出售行为，折价也应认定为抵押人(出租人)出售抵押物，因而承租人也享有优先购买权。

　　南京房屋租赁律师认为，不论是变卖还是折价，都是参照市场价格实现抵押物的交换价值，以消灭债权。折价受偿是以物抵债，但仍然不能改变抵押权人是通过抵押物的交换价值获得清偿，只不过买受人是抵押权人而非第三人。既然折价、变卖属于出租人出售房屋的行为，不管买受人是抵押权人还是其他人，承租人均享有同等条件下的优先购买权。抵押权人如想取得抵押物，也只有在承租人放弃优先购买权的情况下才能取得。《城市房地产抵押管理办法》表明了这样的观点，其第42条规定：“抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人;抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人;在同等条件下，共有或承租人依法享有优先购买权。”

　　综上，出租人以折价或者变卖的方式出卖出租房屋，在没有共有人主张权利的情况下，承租人在有效租赁期限内享有同等条件下的优先购买权。

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