滥用承租权阻挠新房主租赁收益

　　2011年11月14日原告魏某与第三人金某订立房屋租赁合同，租赁南京市建邺区怡康路腾达雅苑8幢某单元某房屋(以下简称诉争房屋)，租赁期限为10年，年租金为16000元。合同签订当日原告将160000元租金交付金某。后金某将诉争房屋出卖予被告白某并办理了产权过户手续。因该房屋现已被白某另行出租，致原告无法继续租赁使用该房屋，原告遂诉至南京市建邺区人民法院，要求判令被告白某继续履行其与金某签订的房屋租赁合同，并承担本案诉讼费。

　　被告白某辩称：(1)金某明确表示房屋并未出租，被告对该房屋出租的事实并不知情，法院应当保护善意买受人的权益。(2)原告与金某签订的租赁合同不真实，且未实际履行，原告并未实际占有承租房屋。

　　建邺区法院经审理查明，金某与白某之间的房屋买卖合同合法有效，白某是诉讼房屋的产权人。原告与金某签订的租赁合同未经备案登记，原告也未实际居住使用承租房屋，致被告白某对金某已与原告签订租赁合同的事实自始不知情。原告对给付金某租金16万元的来源无从知晓，明显有悖常理，年租16000元明显过低，且未提交水电及物业费等实际居住产生的费用证明。而被告作为善意第三人购买讼争房屋并已进行所有权转移登记，对诉争房屋的占有、使用、收益和处分权应受法律保护。对承租人要求买受人白某继续履行租赁合同的主张不予支持，承租人可通过向出租人主张违约责任进行权利救济。据此法院最终判决驳回原告诉求。一审判决宣判后，双方当事人均未上诉。

　　南京房屋租赁律师认为，买卖不破租赁是《合同法》为保护在房屋租赁法律关系中相对处于弱势的承租人确立的法律原则。实践中，一些当事人滥用该原则进行虚假诉讼，造成法院无所适从。本案焦点是产权人出售房屋前对房屋出租给他人这一民事行为是否合法有效，如合法有效，则依据“买卖不破租赁”原则，房屋租赁协议应继续履行，如虚构事实，并没有租赁事实存在只有书面合同情形下，无法证实民事行为实际发生，真实性、合法性存疑，则应当驳回原告诉求。