南京二手房律师：二手房买卖合同起草要点

　　目前，二手房以其区段的稀缺性，良好的配套和教育资源的优质，日益成为房产市场上不可或缺的一个组成部分。

　　在购买二手房时，购房者和出卖人之间要签订二手房买卖合同。南京房产律师在多年的执业经验中，对于起草和审查二手房买卖合同具有独到的经验，也曾经编制过二手房买卖合同范本供广大购房者参考。现根据南京房产律师在二手房买卖合同草拟、修改方面的经验，总结出如下要点，供广大二手房购房者参考。

　　首先，合同需要列明当事人的姓名和住所、联系办法等等，如果出卖人是企业的，列明企业名称及其法定代表人，特别要注明房屋是不是属于共有财产或夫妻共同财产。如果房屋是属于共有财产或者夫妻共同财产，出卖人擅自将其处分的，有可能导致买卖合同无效。

　　其次，在签订二手房买卖合同的时候，应确定出卖人是否具有房屋所有权人的真实身份，要求其出示身份证和房屋所有权证、土地使用权证等必要的证件，特别是没有房屋中介机构作为作为第三方进行居间介绍的情况下，这个问题更需要引起购房人的注意。

　　第三，在二手房买卖合同中，必须明确双方的违约责任。二手房交易一般比较复杂，且金额相对较大，可能会由于种种原因而导致违约。为了避免日后出现纠纷，需要在签署合同时就明确双方的权利义务，并明确约定违约金的金额，使得买方的权利义务能够相对平衡。进行违约金的约定，也有利于避免买方在将来出现纠纷的时候，需要举证自己所遭受的具体损失。举证具体损失很多情况下是相当困难的，需要付出一定的时间精力甚至人力物力的损耗。直接约定违约金，则可以避免举证的困难。

　　第四，应该确定付款过户的时间。在二手房买卖的实际操作中，买方经常会将房款分成首付款和尾款两部分，在合同中应该将尾款的支付时间和房产的过户时间，已明确约定可以将尾款的支付时间和方式和过户时间约定为同一日，也保障双方的合法权益，避免交易出现风险。

　　第五，现在很多经纪公司有所谓收购房源的业务，进行一房多卖的违规操作，待价而沽。他们同时将一套房源推荐给多个客户并收取定金，最后谁出价高就卖给谁，而以房主拒绝出售等理由对交付定金的客户逃避承担责任。如果出现这种情况，可要求经营公司带领约见房主当面核实，让有不轨行为的经纪公司承担其应该承担的法律后果。

　　第六，不要对于房地产管理部门或者中介公司提供的二手房买卖合同范本照单全收。如果二手房买卖合同范本的格式条款无法满足交易双方的需要或者某些合同条款对于本次二手房买卖而言不够明确，需要进一步约定，应在合同中添加附加条款或者另行制定和合同具有同等效力的补充协议。如果具有一定的法律知识，可自行草拟补充协议;而如果觉得自己的法律知识还不足的话，可以聘请专业二手房律师进行起草和修改。