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南京二手房产律师:买二手房卖方反悔怎么办?

发表时间:2018-01-19 11:08:03    作者:南京房产律师事务所    来源:房产律师网    点击:

  近年来随着二手房买卖的逐渐越来越火爆,房价也随之节节高升,出卖人毁约现象也层出不穷。有很多客户向南京房产律师咨询如何应对卖方反悔的情况,维护买方的合法权益。根据南京房产律师多年来在南京二手房市场的执业经验,对于二手房买卖过程中卖方反悔如何应对的问题,简述如下,供大家参考。

  一、卖方可能会以房屋系共有,出售房屋时未和其他共有人取得一致意见为由,认为达成的买卖合同不符合法律规定,合同无效。南京二手房房产律师认为,根据我国物权法的相关规定,如果无权处分人将不动产转给受让人的,所有权人有权将其追回,但是如果受让人受让该不动产时是善意的,并以合理的价格受让不动产,依照法律应当登记的已经登记了产权,受让人可以依照规定取得不动产的所有权,这就是善意取得制度。因此,只要买方购买房屋时是出于善意的,按照市场价格支付了合理的价款,并到房地产管理部门进行了相应的登记,买方可以取得房屋的所有权,而不论处分人是否侵犯了其他共有人的合法权益,当然其他共有人在其擅自做主处分共有房屋之后有权向其请求赔偿。

  二、卖方可能认为房屋尚没有取得权属证书,其无权将其转卖,要求法院依法确认买卖合同无效。南京二手房产律师认为,在卖方在尚未取得房地产产权证之前,并没有取得房屋的物权,但是享有以房屋为标的的买卖合同的债权,也就是请求原房主交付房屋的权利,合同法赋予了合同当事人将债权转让的权利。卖方应该等取得产权证之后,及时协助买方办理房屋交接手续、进行过户,否则买方有权向人民法院起诉,要求其承担违约责任或要求其继续履行合同。

  三、因房价上涨,卖方要求买方加价不果或者有第三人向卖方出高价,卖方不愿意向买方交房,希望解除合同。南京房产律师认为,我国合同法规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务,如果签订买卖合同之后,卖方不愿意履行并交付房屋,明显属于违约行为,买方既可以按照相应的规定行使合同解除权,要求卖方支付约定的违约金,也可以不行使解除权,而要求卖方继续履行合同、交付房屋。

  四、买方向中介公司缴纳定金,但是中介公司没有及时将定金转给卖方,卖方遂以此为理由要求确定买卖合同无效。房地产专业律师认为,如果合同规定了定金,则合同在必须得缴纳定金之后才会生效,而在二手房交易的时候,中介公司充当了暂时收取、保管和转交定金的工作,而如果中介公司没有及时向卖方转让定金,卖方则有可能抓住这样一个瑕疵为理由,请求法院确定合同未生效。由于中介公司是否向卖方及时缴纳定金,并不完全在买方的控制之下,因此买方应当要求在合同中约定,买方将定金交付中介公司保管,应当视为已经向卖方缴纳了定金,或者规定如中介公司未及时将定金转交卖方,应当承担违约责任;同时应该选择信誉较好的正规中介公司进行房屋中介服务,减少法律风险。

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房产律师网首席南京律师姬传生,房地产经济师,兼职不动产法学教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.中华全国律协会员,江苏省律协会员,十九年专业房产律师,十五年高校教师,两届徐州市政协委员,精通南京买卖二手房律师业务,办理房屋遗产分割继承和房产买卖合同案件,处理商业用房租赁和房屋征收纠纷.解答南京安置房二手房交易法律咨询.
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