各地房产调控政策下如何认识和解决房产合同履

       住房问题一直是事关国计民生和现代化建设全局的重大战略问题，住房和就业是民生之本。党的十九大工作报告中，习总书记明确指出 ：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”同时为遏制房价疯涨，保障人民群众的住房问题，各地政府也纷纷出台房地产调控政策。该政策一般通过对购房者户籍、缴纳税款和社保金的年限以及提高首付比例、提高住房贷款利率等措施来抑制人们购房需求，以达到限制房价过快上涨的目的。但该政策的颁布也造成大量已生效的房屋买卖合同因无法履行而被诉至法院。 纠纷的主要情形大致有因购房资格的缺失致使合同不能实现 ；因首付比例提高，无法办理约定数额的贷款而要求解除合同。网签登记后，因不符合新政规定的贷款条件而主张解除合同等几种情形。关于这些纠纷的解决，实践中主要有以下观点 ：一是房地产调控政策属于不可抗力，购房人有法定合同解除权，可依据不可抗力解除合同。二是房地产调控政策属于情势变更，购房人可通过向法院起诉解除合同。三是房地产调控政策属于不可归责于当事人双方的事由，通过该事由的适用，进而解除购房合同。实践中，围绕这三种观点一直争论不休，无法形成定论。作为具有丰富理论和实践经验的南京资深房产律师，南京房产律师房地产调控政策进行深入的探讨、研究，在此基础上，力求对该问题提出切实可行的解决方法。
　　
　　根据南京房产律师的研究，目前关于房地产调控政策对合同效力的影响主要有以下几种理论：
　　
　　（一）不可抗力理论对购房合同效力的影响
　　
　　我国合同法将不可抗力作为法定免责事由，规定不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。关于不可抗力的应用，我国采用折中说及通过主客观两方面来判断。 首先，须当事人不能预见。至于预见的标准，应考虑当事人对该事件的发生负有何种程度的注意义务，根据注意义务的履行于否决定是否应予免责。实践中，法庭经常会遵循普通人的预见标准。
　　
　　（二）情势变更理论对购房合同效力的影响
　　
　　通说认为，我国法律将情势变更制度规定于《合同法司法解释二》第 26 条。部分学者认为，房地产调控政策应属于情势变更范畴。 笔者看来，将调控政策纳入情势变更范畴有其合理之处，但房产调控政策内容广泛，并非所有调控措施均适用情势变更。情势变更的一大前提是合同成立以后客观“情势”发生根本变化，并且该变化并非不可抗力造成的。因房产调控政策的实施导致购房合同解除的情形主要包括买房人资格缺失、无法办理贷款、首付提高等。
　　
　　（三）不可归责于当事人双方的事由对购房合同效力的影响
　　
　　由于房地产调控政策一直在不可抗力与情势变更之间“纷争不休”，无法形成定论。实践中，有观点直接将其认定为不可归责于当事人双方的事由。我国法律中并未规定不可归责于当事人双方的事由，关于什么情况下适用该条款，怎样适应以及适用后的结果等问题均是未知。在实践中，利用不可归责于双方当事人的事由解除合同，已得到部分法院认可。
　　
　　关于房产调控政策下生效购房合同履行障碍问题，上述学说虽都各执一词且能明确表示其学说的合理之处，但似乎每一种学说都有其致命的“缺陷”。 事实上，产生房屋购买合同履行争议的根本原因在于新的房地产调控政策没能妥善的处理与旧政策的对接问题。房屋买卖合同的双方当事人依据旧法或者是依据旧法赋予的自由而签订合同，但随着房产调控政策的实施，导致生效的合同出现履行障碍，无法实现合同目的。但是，在公司法、合同法等领域，我国也经常性的颁布新法或新的司法解释，也并未出现新旧法的衔接问题，其根本原因在于这些法律、司法解释都明确规定了新法不溯及既往。与此相反，房产调控政策对已生效的合同依然具有执行力。理论界把房产调控政策界定为自主性的抽象行政行为。 一般而言，抽象行政行为具有以下特点 ：一、由行政机关制定实施 ；二、针对不特定的对象 ；三、具有普遍的约束力 ；四、不溯及既往。房产调控政策调整人们的实体权益，从法理上来看，该政策不应对其实施前的生效合同产生影响。目前，我国的房地产调控政策也并非完全规制已生效合同的，对于购房者的房屋购买合同已完成网签备案的，调控政策对该备案合同则不产生效力。即使这样，仍有大量的生效房屋购买合同因调控政策的实施而无法履行，成为司法实践中的难题。
　　
　　新法令对旧行为不具有执行力的原则最早出现于古罗马法。《法国民法典》第二条借鉴古罗马法，规定了法不溯及既往制度。 我国《立法法》第 93 条明确规定 ：法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。 房产限购政策作为行政机关的抽象行政行为，性质上，它仅是法律事实，不能以其为法律依据来解决纠纷。  但作为一项对不特定第三人生效的行政行为，笔者认为，该调控政策不应调整已经生效的民事行为。原因如下 ：第一，房产调控政策不能被视为法律的主要原因是它不具有永久性。但从对人民群众的影响来看，它和法律法规一样，对人民群众影响深远。 首先，调控政策通过限制购房者户籍来限制购买房屋的实体权利。主体平等、所有权绝对、契约自由与过错责任是统领私法的核心原则，凡是有“权利能力”者皆为适格主体，享有平等权利与义务。缔结房屋买卖契约属于购房者处分自己财产的实体权利，而房产调控政策所限制的正是人们的这种实体权利。其次，房产调控政策的另一重大作用在于抑制需求，该调控政策抑制了四种需求 ：一是投资性需求 ；二是奢侈性需求 ；三是不具备购房风险防范承受能力的需求 ；四是过度超前需求。这四种需求在一定程度上是受我国合同法保护的，追求这四种需求属于人们正当的民事权利。在对人民群众的影响程度上，该政策与其他实体法律并无本质差异。所以，和其他实体性法律一样，调控政策不应调整已生效的房屋买卖合同。第二，对已生效合同产生执行力的调控政策侵害了人们的信赖利益。房屋买卖合同的当事人双方依据《合同法》规定或是依据《合同法》赋予的自由订立合同，但因该调控政策的实施导致合同无法履行，这样就严重侵害了人们的信赖利益。正如奥斯丁所言 ：“在行为人实施特定的作为、不作为或疏忽懈怠时，法律尚未存在，因此它就不知道并且也不可能知道他正在违反一个法律。由于没有可服从的东西，所以制裁就无法作为促使人们服从的动机而起到作用。”对已生效合同产生执行力的调控政策辜负了人们对法律的信任，损害了个人预期。第三，溯及既往的调控政策侵害了人们的财产处分自由。人们订立房屋买卖合同的动机各有不同，不管是居住还是投资，至少在当时，人们对自己财产处分的自由受到法律保护。 但溯及既往的调控政策的实施使人们依据过去法律法规进行的选择失去意义。 另外，私法领域倡导“法无禁止皆可为”，但对已生效房屋买卖合同有执行力的调控政策明显与该原则相悖，一定程度上侵害了人们对自己财产的处分自由。
　　
　　党的十九大报告中，习总书记明确要求我国要深化依法治国实践，而保证立法的可指引性和可预测性，是我国建设社会主义法治国家的应有体现。但溯及既往的房产调控政策使我国立法的可预测性“大打折扣”，使人们依据先前立法所做出的处分自己财产的法律行为处于不稳定状态。总之，溯及既往的房地产调控政策与社会主义法治国家格格不入，与我国的法治理念相悖，为实现法治，我国应摒弃这种做法。
　　
　　因房产调控政策的实施而引发的争议，虽然其本质上是由于政府调控政策的不合理而引发的，但作为维护社会公平正义的最后一道防线，司法必须对现有纠纷进行合理有效的处理。笔者认为，该类问题，不应一概而论，应分情况处理。首先，对房产买卖合同纠纷，应按照约定优先、法定补充原则处理。 在纠纷的处理中也应坚持调解优先的原则。其次，因房产新政对购房群体的户籍加以限制，致使购房目的无法实现。笔者认为，该情况下可适用《〈合同法〉司法解释二》中的情势变更条款予以解决。最后，因首付提高、利息增加、银行贷款额度减少等情形，致使买受人无法履行付款义务，买受人要求解除合同的。买受人能够证明因首付提高、利息增加、银行贷款额度减少等情形，致使其无法履行付款义务，要求解除合同的，法院可以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 23 条规定 ：“商品房买卖合同约定买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”此类情形中，买受人因“经济不能”而无法付款的根本原因是银行信贷政策的调整，并且买受人有证据证明其不能履行，确因银行的调控政策所致。上述司法解释规定的情形是因不可归责于双方当事人的事由导致担保贷款合同未能订立，而此处的情形是因不可归责于双方当事人的事由导致贷款合同无法订立或不能履行，此两种情形，在一定程度上具有相似性。为妥善解决纠纷，消除因履行该类型合同而引发的矛盾，南京房产律师认为可以适用上述司法解释的规定来解除合同。