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办证请求权是否适用诉讼时效?

作者:南京房产律师    发表时间:2017-05-30 14:14:23    当前栏目:房屋买卖    来源:    阅读:

  诉讼时效又称消灭时效,是指权利人在法定的期间内不行使权利即丧失请求法院依诉讼程序强制义务人履行义务的权利的法律制度。也就是说,权利人必须在法律规定的诉讼期限内提出保护民事权利的请求,法院才会予以保护。一般情况下向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年。

  在商品房交付后,由于出卖人的原因,导致房屋产权办理迟延,买受人在超过规定的办证期限两年后,请求开发商办理产权证,应否适用诉讼时效?对此问题,不仅在学理上见仁见智,而且司法实务界的做法也是各有千秋,可谓争议甚大。

  南京房产律师认为,办证请求权与一般之债权请求权不同,该项请求权具有极强的物权性倾向或物权属性,不应适用诉讼时效。

  1.登记在我国仍然具有较强的行政权行使的特征和痕迹,而基于复杂的然而却是众所周知的原因,登记行为现状与大量的登记需求之间存在巨大的反差。效率不高、制度不健全,甚至无相关登记的情形均有之。如果是这种原因导致登记无法作成,而又将买受人此请求权纳入诉讼时效调整范围,对买受人显属不公。因为,此时买受人只有两种选择:一是解除合同;二是预防性地不断通过主张权利造成时效中断。而解除大量的履行程度较深的买卖合同,显然是不经济的。

  2.如果因出卖人的原因,导致登记没有完成,那么赋予其时效利益的弊端更加明显。一是导致持续时间长久的“事实物权”大量存在,这不仅损害权利人的利益而且对登记制度的健全和有效率运转不利。因为有权占有具有对抗本权的效力。二是很可能由此引发出卖人为不诚信行为的激情。

  3.从诉讼时效之制度目的看,大多数在“两年后”起诉出卖人的买受人并非属于“权利睡眠者”。其与出卖人以及登记机关之间就相关事宜的沟通和磋商是存在的,只不过涉讼后很难证明而已。此外,买受人已经实现了对房屋的占有使用并可能持续了较长的时间,在该房屋之上不会出现诉讼时效制度意欲保护的其他的“既存的稳定的社会秩序”。所以说将买受人此项请求权别除于诉讼时效制度的适用范围不会害及他人以及社会的利益。

  4.一种请求权是否应当罹于诉讼时效,当然应当严格依照法律的规定,但通过诉讼时效制度调整买受人此项请求权的必要不明显,后果不积极且与诉讼时效立法的目的不甚相符时,借鉴相关法理解决现实问题是很有必要的。尤其是我国未建立取得时效制度的情况下,肯认买受人的此项请求权应适用诉讼时效,等于使买受人永久丧失了递进为登记权利人的机会,并可能导致大量的权利争议。

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爱生活房产专业律师南京姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年知名房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京市律师协会会员.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.解答房产律师咨询电话13770798118.
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