未取得产权证书订立房屋买卖合同的效力？

　　不动产登记与合同效力之间没有必然的联系，房产登记仅起物权公示作用，并没有决定买卖合同是否有效的职能。

　　上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第4条再次阐述了该院在2005年6月16日《民事法律适用问答》(2005年第1期)的观点，明确不能仅因出卖方尚未取得房屋所有权证而认定转让合同无效。其理由是：房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋所有权证之前，其虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权。而债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利，因此买方再予转让并不违反法律禁止性规定。至于上海市目前关于“期房限转”的地方性规定，其所规定的是当事人在取得房屋所有权证之前的再转让行为，房地产登记部门不予办理登记，该规定所产生的后果是受让方可能要承担无法实际取得房屋的风险，但并不影响转让合同的效力。

　　虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》37条第6项规定，“未依法登记领取权属证书的房产不得转让”， 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一) 第九条已经明确，“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”结合以上两个规定，并不能得出未办理产证房屋买卖合同无效的结论。

　　有观点认为，一般应当认定无效，但在起诉前卖方已经登记领取房产证或者已经具备办理登记领取房产证条件的，可以认定买卖合同有效，其法律依据是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。最高院的这一解释仅仅是针对商品房的，对二手房并不适用，而且其发布时间是2003年，上海市高院的解答时间是2005年，因此，上海地区未取的产权证的二手房买卖合同只要符合合同有效要件，应当认定为有效。

　　不动产登记与合同效力之间没有必然的联系，房产登记仅起物权公示作用，并没有决定买卖合同是否有效的职能。

　　上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第4条再次阐述了该院在2005年6月16日《民事法律适用问答》(2005年第1期)的观点，明确不能仅因出卖方尚未取得房屋所有权证而认定转让合同无效。其理由是：房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋所有权证之前，其虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权。而债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利，因此买方再予转让并不违反法律禁止性规定。至于上海市目前关于“期房限转”的地方性规定，其所规定的是当事人在取得房屋所有权证之前的再转让行为，房地产登记部门不予办理登记，该规定所产生的后果是受让方可能要承担无法实际取得房屋的风险，但并不影响转让合同的效力。

　　虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》37条第6项规定，“未依法登记领取权属证书的房产不得转让”， 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一) 第九条已经明确，“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”结合以上两个规定，并不能得出未办理产证房屋买卖合同无效的结论。

　　有观点认为，一般应当认定无效，但在起诉前卖方已经登记领取房产证或者已经具备办理登记领取房产证条件的，可以认定买卖合同有效，其法律依据是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。最高院的这一解释仅仅是针对商品房的，对二手房并不适用，而且其发布时间是2003年，上海市高院的解答时间是2005年，因此，上海地区未取的产权证的二手房买卖合同只要符合合同有效要件，应当认定为有效。