南京房产律师解读房产租赁的法律属性

　　南京房产律师解读房产租赁的法律属性

　　一、房屋租赁概述

　　(一)房屋租赁的定义

　　我国《城市房地产管理法》第53条规定，房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

　　南京房产律师认为，房屋租赁是应当定义为出租人将安全适用的房屋交付承租人使用(居住、商用或符合法律规定的其他用途)、收益，由承租人向出租人交付租金或等价利益并保证期满后交还房屋的行为。

　　二、房屋租赁合同法律特征

　　房屋租赁是一种民事法律行为，是房屋租赁的当事人双方本着平等互利、等价有偿原则，通过签订房屋租赁合同(一般为书面合同)来完成的，房屋租赁合同是其表现形式，故研究房屋租赁法律属性应通过研究房屋租赁合同来完成。房屋租赁合同具有以下法律特征：

　　1.房屋租赁合同的标的物是房屋

　　出租人对该房屋标的所具有的对外出租的处分权，是将房屋的占有、使用、收益的权利对承租人的让渡。

　　2.房屋租赁合同是双务、有偿合同

　　出租人有交付房屋，并确保房屋安全、适租的义务，承租人有妥善使用房屋、给付租金，并在合同期满后返还房屋的义务。

　　3.当事人多元化

　　租赁合同当事人主体复杂，包括自然人(公民、承租人的同住人、继承人、房屋共有权人、公司发起人)、法人(社团法人、财团法人)、合伙企业、个体工商户、其他组织、国家机关、跨国公司办事处、国际组织、外国使馆、领事馆等。

　　4.房屋租赁有期限

　　《合同法》规定，房屋租赁合同有效期最长不超过20年。但20年后如果双方仍可续签合同，继续租赁，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

　　我国部分规章对房屋租赁期限也作了特别规定：

　　《公共租赁住房管理办法》规定，公共租赁住房租赁期限一般不超过5年。

　　2015年1月总政治部、总后勤部、军委纪委《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》规定，新增和续租空余房地产租赁项目租期一律不得超过5年。

　　实践中，有些商业租赁的双方当事人为了达到规避法定的最长租赁期限为20年，维持长期租赁甚至名为租赁实为房屋买卖的目的，往往采取：(1)将双方的租赁合同改为合作合同;(2)设定免租期;(3)20年期满后自动续签;(4)承租人拥有永久性使用权;(5)期满后的优先承租权;(6)签两份合同，其中一份以另一份到期生效。一旦形成争议，人民法院在审理过程中如查实双方有以“合法形式掩盖非法目的”情形时，往往会认定超过法定最长期限的租赁合同无效。

　　5.房屋租赁合同是要式合同

　　《合同法》规定，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。合同签订后，双方的书面合同应向房屋租赁管理部门登记备案。

　　6.房屋租赁合同不得违反国家法律、行政法规的强制性规定

　　《合同法》第52条第5款规定，违反法律、法规的强制性规定，合同无效。

　　《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”如果租赁农民集体土地建房对外出租从事非农建设就违反了土地管理法律法规，属无效合同。

　　《消防法》第12条规定，依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格的，负责审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可，建设单位、施工单位不得施工;其他建设工程取得施工许可后经依法抽查不合格的，应当停止施工。第15条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起10个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。第28条规定，任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。

　　其他禁止性规定大多出现在行政规章中：如《商品房屋租赁管理办法》第6条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：(1)属于违法建筑的;(2)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;(3)违反规定改变房屋使用性质的;(4)法律、法规规定禁止出租的其他情形。第8条也规定，出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

　　又如《公共租赁住房管理办法》规定，公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位不得改变公共租赁住房的保障性住房性质、用途及其配套设施的规划用途。承租人不得擅自装修所承租公共租赁住房。

　　《廉租住房保障办法》第25条规定，城市低收入住房困难家庭不得将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途。

　　南京专业房产律师认为，国家部委机关颁布的行政规章的效力性禁止性规定也应当有选择性地作为合同无效的依据，否则行政规章的执行力将大打折扣。