一房数租的违约责任

　　房屋租赁合同未到期，出租人强行解除租赁合同收回房屋，并将房屋出租给善意第三人，原承租人是否有权请求继续履行房屋租赁合同?

　　南京房屋租赁律师认为，房屋租赁合同合法有效，当事人应依约履行。在出租人违反约定强行解除合同的情况下，承租人有权请求继续履行。但是，《合同法》第110条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。”因此，当事人请求违约继续履行的前提是有继续履行的可能，在法律上或者事实上不能履行的情况下，法院不能支持当事人的请求。由于出租人已经将房屋租赁给善意第三人，使承租人请求继续履行合同成为事实上不能履行，因此承租人的请求不能支持。

　　第一，请求法院判决继续履行的前提条件必须是债务能够继续履行。《合同法》第107条规定，在当事人违约的情况，另一方可以请求继续履行。但是需要注意的是，《合同法》第110条规定了不能请求继续履行的几种情况，其中第一种情况是法律上或者事实上不能履行的，不能要求继续履行

　　第二，从对第三人的合法利益的保护角度看。若继续履行，出租人必须解除同第三人的房屋租赁合同，这必然又构成另一个违约，从而使得出租人针对同一租赁标的必然存在两个违约行为，这样的处理结果对于保护交易安全并不合理。因为，过多的违约使得合理信赖的第三人的利益不能受到很好的保护，必然给社会的资源带来更多的浪费。第二种观点在肯定出租人对承租人的违约同时，维持了出租人同第三人的合同效力，并保持该合同的履行，在违约成本上显然更少，也更有利于保护合理信赖的第三人的利益。

　　第三，从对承租人的利益保护角度看。在承租人不能请求继续履行合同的情况下，完全可以根据《合同法》第107条的规定，请求采取赔偿损失的方式要求出租人承担违约责任，这样的救济方式同样也可以使承租人的损失获得保护。