房产、房屋租赁合同纠纷的特征

　　南京专业房产租赁律师从近几年国内各地人民法院审判的房屋租赁案例的分析可以看出，当前房屋租赁合同纠纷具有以下特点：

　　(一)签约人资信不透明

　　签约前对另一方当事人资信缺乏必要的了解。如出租人对承租人(多为流动人口)的身份、住所地、工作单位、户籍、经济状况缺乏了解;承租人对房屋的权属、功能、房屋质量、使用期限、周边环境、出租人的身份证件、房屋产权证书原件、授权委托手续、房屋是否为法律法规禁止出租的情形缺乏了解。

　　(二)承租人处于弱势地位

　　大中城市流动人口的持续增加，刚性居住需求只增不减;少数房屋中介投机者的囤货居奇、恶意抬价，导致当前我国住房租赁市场求大于供。房产资源和房屋租金的定价权实际控制在少数人手中。出租人利用其优势地位，其所提供的格式合同往往故意减轻或免除己方应尽义务，充满歧视性条款。相关执法部门缺乏有效的信息采集、监管机制和消费者权益保障机制，造成承租人在租赁住房时往往处于弱势，“要么接受，要么离开”，对出租房屋权属状况、隐形瑕疵不了解，出租人随意且频繁涨租，租赁期限短、不固定或中途单方退租。

　　(三)租金纠纷比较常见

　　拖欠租金的情形在人民法院审理的房屋租赁合同纠纷中占较大比例。究其原因，要么是承租人资金短缺，或是不守信用故意拖欠租金，要么是因出租人见利忘义，寻找借口大幅度提高房租，造成承租人无经济承受力;要么是因出租房屋存在瑕疵，出租人不履行修缮义务，承租人以此为由拒绝给付租金，要求出租人履行义务后再给付租金。

　　(四)合同一方或双方漠视对方权利，存在违约情形

　　出租人提供的租赁房屋存在安全、居住隐患而又不积极消除，造成承租人人身或财产损失;出租人卖房不通知承租人，不考虑承租人的优先购买权，损害承租人的合法权益;承租人为弥补高额的房租合租或转租，或者因为生意不景气经营亏损，利用租赁物转租渔利，或利用繁华地段的商铺、住宅倒租、转租牟利，故意不告知出租人房屋转租他人的事实。出租人为了独自占有拆迁征收补偿款中的停产停业损失，借口承租人违约提前解除协议，或故意隐匿不给承租人该部分补偿。出租人滥用押金条款，非法扣留押金。

　　(五)房屋租赁中介机构违规经营

　　部分房地产经纪机构存在诸多违法违规行为，具体表现有：(1)为存在建筑安全隐患等不符合租赁条件的房屋和禁止对外出租的房屋提供经纪服务;(2)发布虚假房源信息，或利用虚假信息，或隐瞒所掌握的房屋缺陷诱人订立合同，损害委托人或相对人利益;(3)利用格式条款侵害消费者合法权益;(4)拖延、侵占、挪用房屋租金;(5)违反出租房屋限制条件、人均租房面积标准，改变房屋内部结构分割出租、群租;(6)利用所掌握的房源信息囤积居奇，哄抬租赁市场价格，在出租人与承租人之间赚取巨额差价等。

　　(六)与商业租赁相关的群体性纠纷呈上升态势

　　商户因政府对批发市场、农贸市场的关停并转决定、对城中村的危改决定、对旧城区土地的征收决定、对城市功能区的重新规划动迁决定、对商圈的集体搬迁决定不服;或因出租方经营不善客流量大幅度下降，或因出租方肆意上涨房租无力承担租金，或因出租方停水、停电、停气造成商业经营无法维系等因素引发的房屋租赁群体纠纷越来越多。