架空层改建成群租房---物业公司诉二房东

　　因地下室群租房存在消防隐患，2014年7月初，南京市C区某小区1号楼的地下室被南京市C区公安消防支队临时查封，地下室群租户被相关部门要求撤离。随后，小区物业公司将地下室承包公司起诉至南京市C区法院，要求解除双方签订的《架空层承包协议》，并要求被告恢复原状。

　　原告物业公司诉称，2013年，原告与被告签订了一份期限2年的《架空层承包协议》。协议约定，原告将某小区1号楼的地下室架空层承包给被告，用于为居民提供存放自行车服务。双方在协议中对消防安全责任也有明确约定。但是被告在承租后就自行将架空层改建为居住场所，非法对外招租，造成了巨大安全隐患，同时治安混乱，卫生脏乱。原告在发现上述情况后，曾向被告发出整改通知，但被告置若罔闻。2014年4月南京市C区住房和城乡建设委员会为此事向原告发出《责令整改通知书》。

　　原告认为，被告擅自改变架空层构造的行为已经对合同造成根本违约，且给社会公众带来安全隐患，损害了原告的利益，故起诉要求解除双方签订的《架空层承包协议》，并要求被告恢复原状。

　　南京物业律师认为，本案中物业公司以擅自改变架空层构造，严重违约为由将地下室承包公司诉至法院，要求解除双方签订的《架空层承包协议》，看似承包合同纠纷，但涉及后续改造的房屋租赁事宜。本案焦点是承包公司将架空层改建为居住场所是否违反合同约定及法律法规禁止性规定，如承包公司因违反法律规定或合同约定导致承包合同被解除，将失去租赁物使用权人的对外租赁资格。从协议约定的内容来看，原告将地下室承包给被告，用于为居民提供存放自行车服务，并没有约定地下室可以用作其他用途，被告擅自改建为供人居住的群租室显然违反了合同约定。

　　承包合同解除后，承包公司作为居住房屋的出租人与承租人签署的租赁合同因签约主体对涉案租赁物没有合法的出租收益权而无效;已经签署的协议也因没有履行的可能、无法实现合同目的，双方均可要求解除。