门前修路无法营业店主无奈解除合同

　　南京刘某与王某签订房屋租赁合同，租赁王某房屋用于经营餐厅，租期3年。刘某随后对房屋进行装修并营业。1年半后，房屋所在路段道路进行施工，估计半年才能完工。刘某租金交了三年，以道路施工无法营业为由起诉要求解除租赁合同，并要求王某支付装修费和经营损失。王某同意解除租赁合同，但认为道路施工系政府行为，不同意刘某其他诉求，并反诉要求刘某按实给付租金至实际腾退房屋之日止。南京秦淮法院经审理认为：双方均同意解除合同，对此不持异议。对刘某要求王某赔偿其经营损失、装修损失的诉讼请求，因缺乏事实及法律依据不予支持。房屋被封堵期间，对刘某关于道路施工影响经营并停业的主张予以采信，王某反诉要求刘某向其支付房屋租金的诉求因依据不足不予支持，并据此作出判决。

　　南京专业房产律师认为，本案的争议焦点是道路施工对刘某经营的影响属于“不可抗力”、“情势变更”还是正常的“商业风险”。情势变更是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。

　　1.情势变更与商业风险的区别如下：

　　(1)商业风险是经商中的正常风险，情势变更则是异常风险。

　　(2)商业风险是可预见的，而情势变更则是出现了不可归责于双方当事人的事由，是双方都不能预见的。

　　2.情势变更与不可抗力的区别如下：

　　(1)情势变更一般与社会经济形势的剧变有关，因计划变更、政策调整及其他社会原因引起的经济形势的剧变。而不可抗力是影响合同履行的灾难性事件，也包括社会的异常行动所造成的灾难性事件。

　　(2)结果不同。情势变更的合同一般仍能履行，但履行会造成明显不公。而不可抗力事件以灾难性事件形态造成合同的全部或部分义务不能履行。

　　(3)法律后果不同。情势变更情形下合同双方可通过变更合同稍稍对合同中的权利义务进行调整继续履行或解除合同进行补偿即可实现公平。而当事人因不可抗力不能履行合同的全部或部分义务，双方均无过错，免除其全部或部分合同义务和违约责任。

　　3.情势变更与可撤销合同的区别是：

　　(1)可撤销合同，是指订立合同时就显失公平;而情势变更是在合同生效后，履行过程中因客观情势发生重大变化而产生的显失公平。

　　(2)可撤销合同的除斥期间为1年，而情势变更的诉讼时效为2年。

　　结合本案，合同履行过程中道路改造实行交通封闭，承租环境发生重大变化，这一事实是当事人双方订立合同时无法预料的，如果仍要求刘某继续按原合同约定支付租金，将显失公平。本着公平原则和诚实信用原则，对王某反诉要求刘某向其支付房屋租金的诉求不予支持是正确的。