房主断电要租金,商家一怒诉索赔偿
作者:南京房产律师 发表时间:2017-01-22 19:24:46 当前栏目:房屋租赁 来源: 阅读: 次2014年3月19日,黎某某作为出租方,黄某某作为承租方,双方签订了一份《铺面租赁合同》,约定:由黎某某将位于南京市江宁区一门面房以月租金2025元赁给黄某某加工经营使用,铺面租赁合同三年一签订,即自2013年12月1日起至2016年11月30日止,在租赁期限内每年租金按10%递增;按季度交纳即每年3月、6月、9月、12月20日前交纳下一季度租金及市场管理服务费、卫生服务费;水、电表的购买及安装由黄某某自行负责。黄某某必须接合同约定交纳有关费用,如有拖欠,黎某某有权每日按所欠款项加收50%的滞纳金,逾期15天未交清,黎某某有权终止合同,收回铺面,黄某某必须无条件搬出铺面,同时黄某某按占用时间双倍交付各项费用,黄某某所交得押金不予退回。合同签订后,黎某某将铺面交付给黄某某使用。2014年3月20日黄某某支付铺面押金6000元给黎某某。黄某某按合同约定支付了2014年3月20日至2015年3月18日的租金共24300元,其中2015年1月26日至2015年3月18日的租金为3592.8元。
2015年1月23日黎某某向黄某某发出书面通知,通知要求黄某某于2015年1月25日前付清欠缴的租金及水电费,否则停止铺面水电,但黄某某未接通知要求支付费用。同年1月25日、2月5日黎某某分别自行对铺面断电、断水至今,黄某某认为租金的递增时间起算点应当为合同签订日即2014年3月19日,其不存在欠付租金的行为。黎某某则认为合同约定租赁期限起始日为2013年11月1日,每年租金按10%递增的起始日应为租赁期限起始日。因双方对计付“每年租金按10%递增”的起始时间意见不一而诉至法院。原告黄某某请求法院判令:(1)解除原、被告的《铺面租赁合同》,退还押金6000元及2015年1月26日至2015年3月18的租金3510元;(2)被告赔偿原告因停电无法履行与客户已签订的合同的违约损失128000元;(3)被告赔偿在停电期间的营业收入损失80000元及工人收入损失5957元(自1月26日至2月17日每天计259元);(4)本案的诉讼费由被告承担。而被告黎某某又以黄某某未能按时交租金而反诉黄某某,请求法院判令:(1)黄某某向黎某某支付租金和单相电表费用共1370元;(2)反诉的诉讼费由黄某某负担。
经法院审理后认为,原、被告于2014年3月19日签订的《铺面租赁合同》系双方当事人真实意思表示,且未违反法律规定,为合法有效的合同,双方均应恪守履行。该案中双方在庭审中均表示同意于切断铺面水电时解除合同,法院支持租赁合同解除。又因黎某某与黄某某同意于断电断水之日解除合同,故双方签订的《铺面租赁合同》于2015年1月25日解除,合同终止后,黄某某应将房屋返还给黎某某;黄某某主张黎某某返还2015年1月26日至2015年3月18日的租金3510元的请求,虽然双方合意于2015年1月25日解除合同,但黄某某至今尚占有使用未返还房屋,又由于黎某某自行切断房屋水电至今的不当行为,存在严重的过错,直接影响黄某某加工生产经营以致房屋不符合约定的用途。此外,尽管双方在合同中约定黄某某若拖欠房屋相关费用的,黎某某有权自行处置,但是黄某某即便占有使用铺面,却由于黎某某故意切断水电的原因导致其使用租赁房屋的目的不能实现。因此,从合情合理的角度出发,黎某某由此造成黄某某损失的,应当予以赔偿。法院遂作出原告黄某某与被告黎某某签订的《铺面租赁合同》解除,并判决生效之日起15日内将位于江宁区的该门面腾空返还给被告黎某某;被告黎某某向原告黄某某退还房屋租赁押金6000元;被告黎某某向原告黄某某退还房屋租赁租金3510元;原告黄某某向被告黎某某支付递增的房屋租金555.24元;原告黄某某向被告黎某某支付单相电表费560元。
南京专业房产律师认为,本案焦点是被告黎某某断水断电是否存在违约行为及违约责任的承担。
南京专业房产律师同时指出,从合同内容来看,尽管双方在合同中约定黄某某若拖欠房屋相关费用的,黎某某有权自行处置,但该表述不能从合同内容直接得出出租人可以断水断电的结论。出租人断水断电的做法可能有行使抗辩权,要求商家尽早交纳租金的想法,也可能存在尽早解除合同,寻找出价更高的承租人的意愿。结合黄某某拖欠的房租和水电费清单和其承接的业务,可以看出黄某某存在继续履行合同、经营商铺的愿望。因黎某某断水断电造成黄某某不能继续经营,存在过错,应当承担违约责任,并应赔偿因此给租户造成的经济损失。商业机会损失如何估算,司法实践中有法院支持可预见利润损失的判决,不过租户应当举证证明自己遭受的损失。
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