消防验收是否影响房屋租赁合同的效力？

　　消防验收是指消防部门对企事业单位竣工运营时进行消防检测的合格调查，施工单位进行消防验收时需要消防局进行安全检测排查，同时需要出具电气防火检查合格证明文件，电气消防检测已被国家公安部列入消防验收强制检查的项目。

　　公安机关消防机构对申报消防验收的建设工程，应当依照建设工程消防验收评定标准对已经消防设计审核合格的内容组织消防验收。对综合评定结论为合格的建设工程，公安机关消防机构应当出具消防验收合格意见;对综合评定结论为不合格的，应当出具消防验收不合格意见，并说明理由。

　　然，消防验收合格能否作为房屋租赁合同的有效要件，实务中，有观点认为，消防验收是房屋租赁合同中对租赁物无质量瑕疵的要求，与合同效力没有任何关系，房屋是否通过消防验收不影响房屋租赁合同效力。也有观点认为，未经消防验收的房屋不得对外租赁，否则房屋租赁合同无效。

　　南京房屋租赁律师认为，对于按照法律要求必须经过消防验收合格才能投入使用的房屋，消防验收合格是房屋租赁合同有效的必要条件，除此之外的房屋不以消防验收为要件。

　　认定房屋租赁合同因出租房屋未经消防验收合格而无效的主要法律依据是《消防法》第13条规定的，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收;未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。因此，必须经消防验收的对象是“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程”。但对于城市年代已久的古旧老房不符合现行消防设计要求而建造的，当然就没有消防设施，对此类房屋的租赁不应强求消防验收。另外，广大农村住房不属于必须经公安消防机构进行消防验收的范围。目前中国大量的农村房屋以及一些城乡结合部的民用住宅和城市部分古旧房屋，普遍缺少消防设施和消防工程验收手续，而将这些房屋投入使用又为缓解社会上紧张的房屋供需关系所必须。因此，为了充分发挥这些房屋的使用效能，不宜将消防验收作为此类房屋验收合同成立的必要条件。

　　南京房屋租赁律师认为，应当具体问题具体分析，而不能一概作出统一标准。出租《消防法》第10条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或验收不合格的，应当认定租赁合同无效。涉及房屋不属于法律规定必须经公安消防机构验收的，不应当以该房屋未经消防验收为由而认定合同无效，除非房屋租赁合同双方当事人将租赁合同标的物经验收合格约定为合同生效的条件。租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为开设该企业的经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，可以认定房屋租赁合同有效力。