出租人故意隐瞒出租房屋的抵押事实应当如何承担责任？

　　出租人的抵押行为发生在订立租赁合同前，在订立租赁合同时，出租人故意隐瞒抵押这一与合同条款相悖的重大事实，违反先合同义务，已经构成欺诈。该欺诈行为最终导致承租人解除合同并造成经营损失的，出租人应当承担民事责任。对于该民事责任的性质是违约责任还是缔约过失责任。南京房屋租赁律师认为，出租人应承担违约责任。出租人未告知已将出租房屋抵押给抵押权人的情况下，出租人构成欺诈。根据《合同法》第54条第2款规定，承租人可以自知道或应当知道撤销事由之日起1年期间请求法院撤销或变更合同。

　　首先，缔约过失责任一般适用于合同未成立，成立但未生效、无效或者被撤销的情况，赔偿的范围也只能是信赖利益损失。

　　其次，在合同有效的情况下，双方当事人受合同效力拘束，对一方违反约定致他方损害的行为，由违约责任制度对受损方提供法律救济，或受损一方可通过合同履行获得履行利益来弥补。因此，缔约过失责任不应介入合同有效场合。

　　再次，违反先合同义务的欺诈行为并不必然给受欺诈方造成损失，在个别情况下，受欺诈方还可能因此获利，所以法律赋予当事人可以行使撤销权，也可以不行使撤销权而使合同有效成立。

　　最后，还有一种情况是，欺诈行为本身不违反合同约定，一定时间内没有产生实际损害。但是如果该欺诈行为所依托的事实发生了变化，随之可能导致欺诈方违约。出租人不能继续履行将租赁物交给承租人使用的主要义务，构成根本违约，因此，应承担违约责任，赔偿承租人的损失。