登记备案对房屋租赁合同的效力的影响

　　房屋租赁登记备案制度是一种对房屋租赁合同的内容以及合同行为变动进行登记备案的制度。房屋租赁合同签订后，房屋出租人应该到房地产管理部门办理登记备案手续，由房地产管理部门审查合格后发放《房屋租赁证》。在，房屋租赁实行登记备案制度。《城市房地产管理法》第54条规定，房屋租赁合同签订后应向房产管理部门登记备案。《商品房屋租赁管理办法》第14条明确规定：房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止房屋租赁合同，租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内向房屋所在地房地产管理部门办理登记备案手续。房地产管理部门对符合租赁登记条件的予以登记，发给《房屋租赁证》，《房屋租赁证》是房屋租赁行为合法有效的凭证，也是租赁登记备案制度的法律体现。

　　房屋租赁登记备案制度的建立，其实质是房地产管理部门对出租方与承租方已签订的房屋租赁合同是否体现自愿、平等、互利和诚实信用、协商一致的原则，是否明确租赁双方的权利义务的具体审查，是对房屋租赁合同合法性的事后确认。

　　房屋租赁登记备案制度在房屋租赁民事行为当中起着重要作用。它直接影响着房屋租赁合同能否在法律的保障下得以实施。出租方将要出租的房产以取得房屋租赁许可证的方式，印证了其房屋租赁行为在法律上的保障，即租赁许可制度的完成;租赁双方在签订了房屋租赁合同后依法向房地产管理部门登记备案，取得《房屋租赁证》，印证了租赁合同本身的合法性，即登记备案制度的完成。

　　南京房屋租赁律师认为，登记备案对租赁合同的效力没有影响。只要双方当事人就合同主要内容达成一致，无需由出租人将租赁物交给承租人，或由承租人将租金交给出租人才算成立，交付房屋或者租金已经是实际履行合同的行为，而且《商品房屋租赁管理办法》第14条明确规定，租赁合同签订后，办理备案登记手续。因此，房屋租赁登记是房屋租赁合同成立后的程序，对合同成立及其效力没有影响。主要理由是：

　　房屋作为不动产有其自身的特征，与一般流通物不同，按照《物权法》的规定，房屋交易有权属登记备案，房屋租赁作为房屋所有权中占有权及使用权出让，也应予以登记备案。虽实行房屋租赁登记备案制度，但登记备案是行政机关针对租赁行为采取的行政管理手段，登记机关审查当事人的房屋租赁申请并决定是否颁发房屋租赁证件，是政府的行政行为，不是合同成立生效的要件。最高人民法院《合同法解释(一)》第9条后段规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。而《城市房地产管理法》第54条也并未规定登记备案是房屋租赁合同生效或成立的要件。进行登记备案并获取《房屋租赁证》，并不是租赁行为合法有效的凭证。房屋租赁合同登记备案的目的主要是为了防止国家税费流失及当事人非法出租房屋，规范房屋租赁市场和确保国家税收，且其性质属于行政机关的事后审查行为，与民事行为的效力无关，当事人的民事行为行政机关无权干预。而且根据《商品房屋租赁管理办法》第14条的规定，房屋租赁登记是房屋租赁合同成立后的程序，对合同成立及效力没有影响。最高人民法院《房屋租赁合同解释》第4条对此也作了规定。

　　对于租赁登记是否产生对抗效力的问题，虽然“买卖不破租赁”原则使房屋租赁合同作为债权合同具有了物权化的倾向，但承租人得以对抗买受人的原因，是由租赁合同本身的性质，即承租人占有的事实而产生，并非来自登记的效力，且该登记也并不产生物权转移的效力。

　　《房屋租赁合同解释》第4条第2款规定：“当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”这是关于租赁合同附生效条件问题的规定。如果双方当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效的条件，由于合同的这一特别约定并未违反法律、行政法规的强制性规定，应当从其约定，尊重当事人的意思自治。按照当事人约定处理是总原则，但是也有例外的情况，如一方当事人已经履行合同主要义务，对方当事人也已经接受。此时，当事人的履行和接受履行，体现了当事人双方意思表示的一致性，表明当事人对合同的态度。一方在这种情况下以未按约定办理登记备案手续为由主张房屋租赁合同未生效，对此不能予以支持。