承租人是否正当使用出租房屋的认定以及救济方法？

　　使用房屋是承租人的最重要的权利。但，任何物经过使用都有正常消耗，会不断折旧，最后丧失其价值，租赁的房屋也不例外。只是不同的物使用方法不同，其折旧率也不同，这就要求承租人应当按照约定的方法和用途正当使用租赁的房屋，这是承租人的一项义务。

　　对于租赁物发生损耗或损失，承租人应否承担相应责任，实践中有不同观点。

　　一种观点认为，承租人应负有按约定的方法使用租赁物的义务。承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，因属于正常损耗，不承担损害赔偿责任。承租人不按约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，实为承租人违约的结果，因而出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

　　还有观点认为，实践中如果当事人并没有约定使用租赁物的方法，致使租赁物发生损坏的，要根据使用的方法正确与否，确定承租人的责任。如果承租人为正常使用，即便租赁物受到损坏，也不应当承担赔偿损失的责任。

　　南京房屋租赁律师认为，依据《合同法》第217条规定：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。”

　　一般认为，承租人使用出租房屋的方法标准有两个：一是按约定的方法使用，具体包括：1.房屋租赁合同约定的使用方法;2.双方补充协议约定的使用方法;3.按照合同有关条款或者交易习惯确定使用方法。如果约定租赁房屋用途的，必须按约定的用途使用。如合同约定租赁房屋为居住的，承租人就应用于居住，而不能将该房屋用于商业性使用，如开饭店或商店。二是按出租房屋的性质确定使用方法，只有在没有约定出租房屋使用方法的情况下，才能按照出租房屋的性质确定使用方法。

　　承租人按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋，致使出租房屋受到损失的，承租人不承担损害赔偿责任，对此，《合同法》第218条有明确规定。主要原因在于，承租人按照约定的方法或者租赁房屋的性质正常使用，租赁房屋因使用受到的损耗是一种合理的情况，随着使用，其价值都会逐渐变小。出租人在出租他的物品时，应当知道其正常损耗的情况，在合同中订立了使用方法，就意味着出租人认可了这种正常的损耗，并且实际上出租人已把这种折旧的价值计人了租金中，而承租人对此并无过错。因此，只要承租人按照约定的方法使用租赁物，对租赁物的正常损耗、价值的减少不需要承担责任。

　　按约定方法使用租赁房屋既是承租人的一项基本义务，又是承租人的一项基本权利。如果承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，根据《合同法》第219条规定，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。承租人没有按照约定或者租赁物的性质使用租赁物，使租赁物减少了价值，是一种损失，而不是损耗。损耗是合法的、正常的;损失是非正常的，是由于违约行为造成的。由于其违约的行为造成的损害，承租人应当承担损害赔偿责任。因为承租人不按约定的方法使用租赁房屋，是一种根本违约的行为。