承租人优先购买权的行使实务标准初探

　　承租人在同等条件下才能行使优先购买权。“同等条件”主要是指出卖房屋的价格条件，此外，还包括支付条件等一些次要条件。房屋告知享有优先购买权的共有人，承租人的房价必须等同于卖给他人的房价，而不能高于卖给他人的房价。如果房主以更低的房价随后卖给他人，承租人主张优先购买权的，则应认定买卖关系无效。所谓“优先”，主要是指时间上的优先，在条件同等时，只有享有优先权的共有人、承租人放弃购买之后，房主才可以将房屋卖给他人，而且这种优先在时间上一般规定在较短时间内。

　　实践中，对于“同等条件”的理解是适用优先购买权的难点。对于“同等条件”的理解，南京房屋租赁律师认为，不能理解的过于绝对。根据《合同法》第12条的规定，合同一般包括当事人的名称或者姓名和住所、标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、地点和方式、违约责任、解决争议的办法等条款。按照绝对同等的含义来理解，如果要求以上条款完全一致，那么实践中操作起来难度颇大。

　　如上述合同条款是几个主要条款完全一致，还是几个主要条款大致相当，不好把握。第三种观点过于复杂，难以界定。例如，出卖人基于某种特殊关系如亲属关系，作出巨大让利，承租人如主张同一价格购买，对于出卖人和第三人而言，极为不公平、不合理。如果不能以金钱计算，那么以市场价格来确定房价的方式，操作起来较为麻烦，对于出卖人来讲，可能在感情上也不太能接受。

　　南京房屋租赁律师认为，对同等条件的解释应当采用目的性限缩解释，承租人行使优先购买权的目的是取得租赁物的所有权，但并不绝对地剥夺其他人的购买机会。同等条件的核心应该是价格相同。而价格相同一方面是指价款数额的相同，即优先购买权人支付的价款应等同于第三人在合同中允诺支付的价款;另一方面是指付款期限和方式的相同。之所以如此主张，是因为：第一，符合公平原则。因为出租人出卖租赁物，最关心的是价格问题，将同等条件视为同等价格，符合公平原则。至于付款期限、方式，均可归结到价格上来，故其实质上是价格问题。第二，将同等条件理解为同等价格，标准客观，易于操作，不会出现因对“条件”理解不同而出现各执一词的问题。关于价格的同一，现实生活很复杂，同等条件的价格的形成是一个复杂的过程，而且出租人在确定价格时，不但要考虑经济利益，有时还要考虑精神利益、人情关系。所以，如果出租人基于某种特殊原因给予了其他买受人一种较优惠的价格，而这些特殊原因能以金钱计算，也应折合金钱加入价格之中。

　　在“同等条件”之外，还应考虑对出卖人利益有影响的其他因素，尤其是这种因素不能以金钱衡量或者处理的时候。例如，出租人基于与第三人的近亲属关系，以低于市价出卖房屋，而离开该人身关系，出租人则不愿出售房屋。如果承租人主张以市场价格来确定房价的方式行使优先购买权，出租人仍不愿出卖，这种情况下，认定承租人享有优先购买权，要求承租人与出租人之间形成以市场价格为内容的合同关系，着实不妥。因为基于特殊人身关系建立的买卖关系，与一般买卖关系不同，它含有身份关系的考虑在内;即仅仅是基于这种特殊的身份关系，出租人才会给出较优惠的出卖条件，没有这些特殊的身份，出租人就不会给出这样的出卖条件;也就不存在承租人同等条件下的优先购买问题。《房屋租赁合同解释》采取了此观点，该解释第24条第(2)项明确规定，出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。