转租的法律后果？

　　《合同法》第224条对转租合同作出了明确的规定，从中可以看出，所谓转租，是指承租人将租赁物之全部或一部分复出租于第三人(次承租人)，供其使用、收益，第三人则支付租金，而承租人本身并不脱离原租赁关系之行为。其基本特征可以概括为：1.出租人与承租人之间的法律关系不因转租行为而发生任何变化;2.承租人将租赁物出租给次承租人的目的是为了取得经济利益，如果将租赁物无偿供第三人使用则不是转租。

　　承租人转租的，形成了出租人、承租人与次承租人三者之间的关系。就三者关系而言，南京房屋租赁律师认为，不仅承租人与次承租人之间、出租人与承租人之间有合同关系，一定情况下出租人与次承租人之间亦有相应的关系。

　　根据《合同法》第224条的规定，承租人在出租人同意转租的情况下，可以将租赁物出租给第三人，从而形成了出租人、承租人与次承租人三者之间相互联系的法律关系：

　　(一)承租人与次承租人之间的关系

　　转租人与次承租人之间的转租合同成立生效后，除合同有特别约定外，双方权利义务与普通租赁合同上当事人的权利义务内容并无差异。应注意的是，由于转租是建立在转租人租赁权基础上的行为，次承租人的新租赁权以转租人的租赁权为前提而成立，故次承租人对租赁物的使用收益权能受转租人使用收益权能范围的一定限制。例如，转租合同上所定之租赁期限不得超过原租赁合同的期限，否则原租赁合同因期限届满而终止后，次承租人继续占有租赁物就属于对出租人构成无权占有，出租人可基于所有权向次承租人请求返还所有物。正因为此，《房屋租赁合同解释》第15条规定，转租期限应当在承租人的剩余租赁期限内，超出承租人剩余租赁期限的转租期间无效。

　　(二)出租人与承租人(转租人)之间

　　首先，出租人与承租人间的租赁合同效力不受转租行为影响继续有效存在，出租人和转租人各自继续享有合同上的权利和承受合同上的义务。其次，次承租人对租赁物造成损失时，承租人应向出租人承担损害赔偿责任。但需指出，《合同法》第224条第1款后段规定的，“第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”，应解释为因可归责于第三人(即次承租人)的事由造成租赁物损失时，承租人才应向出租人承担损害赔偿责任，如果在转租期间如发生不可抗力致使租赁物毁损灭失的，承租人无须因此承担赔偿责任。

　　(三)出租人与次承租人之间

　　在转租法律关系中，存在两个合同，即出租人与承租人之间的租赁合同和承租人与次承租人之间的转租合同。在这两个合同中，存在两对权利义务关系，即出租人与承租人之间的权利义务关系和承租人与次承租人的权利义务关系。基于合同相对性原理，出租人与次承租人并不发生直接的法律关系，虽然转租得到了出租人的同意，但出租人与次承租人之间并不存在租赁合同法律关系，出租人仅能向租赁合同相对人，即承租人要求其违约责任。当然，南京房屋租赁律师这里说的出租人与次承租人不发生法律关系指的是基于合同责任的关系，在两种情况下，出租人可以基于其对出租房屋的所有权，与次承租人发生法律关系：第一种情况是次承租人对出租房屋的破坏，此种情形下，出租人可以依照侵权请求权要求次承租人承担责任;第二种情况是，当出租人与承租人合同中止后的情形。在原租赁合同中止后，发生两种法律结果，第一是根据《房屋租赁合同解释》第15条规定，转租合同期限不得超过原合同，承租人与次承租人的转租合同自行中止，第二是在原合同中止后次承租人对出租房屋的占有就从有权占有变成了无权占有。因此，基于这两种法律结果，出租人作为房屋所有权人有权要求次承租人挪房，对于逾期不挪房的次承租人，出租人也可以基于对房屋的侵权请求权要求次承租人承担因此产生的一切费用。因此，《房屋租赁合同勰释》在第18条作出规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

　　南京房屋租赁律师认为，这样的规定还有继续深化的余地，承租人在次承租人逾期挪房中的作用问题也应考虑。次承租人对房屋的合理占有基础是与承租人签订的转租合同，如果因为转租人(承租人)的过失致使转租合同期限超过了原合同期限的，次承租人在向出租人交付逾期挪房占有费用后，应该有权向承租人追偿，当然，如果承租人没有过失的，则不承担责任。此外，如果因为承租人的原因使转租合同没有得到出租人同意，有过错的承租人应该承担缔约过失责任，责任的范围应该包括对善意次承租人腾房费用的承担。因此，在次承租人缴纳逾期费用后，可以向有过错的承租人追偿。