南京房产律师解答承租人未经出租人同意转租房屋行为是否有效？

　　南京房产律师解答承租人未经出租人同意转租房屋行为是否有效?

　　承租人未经出租人同意转租房屋损害了出租人的利益，租赁各方的法律关系亦处于不稳定的状态，不利于交易的安全，转租合同原则上认定为无效合同，但出租人知道或者应当知道承租人转租，在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

　　南京房产律师解析

　　转租在日益活跃的房地产市场中频有出现，一旦发生纠纷，必然涉及租赁合同与转租合同两个法律关系，以及出租人、承租人、次承租人三方的利益保护与平衡。我国《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失，”故对经过出租人同意的转租，转租合同有效，出租人与承租人、承租人与次承租人根据合同相对性的原则，各自享有相应的合同权利，承担相应的合同义务，法律关系相对稳定，纠纷的处理较为简单。对于未经出租人同意的转租，立法一直关注不足，尤其对转租合同的效力认定上，司法实践中存在很大分歧。一种观点认为，转租合同的效力与是否经过出租人同意无关，在没有其他无效原因存在的情况下，未经出租人同意的房屋转租合同有效。因为“租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。出租人对租赁物是否享有所有权、处分权，不是租赁合同必须考虑的内容”。“租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人占有、使用，承租人支付相应的租金。承租人将依照合同取得的对租赁物的占有、使用权转移给次承租人享有，并不构成对租赁物的处分。《合同法》第224条第2款规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。可见，对于承租人未经出租人同意转租的，合同法给出租人设定的救济途径是可以解除原租赁合同，而非宣告转租合同无效。”①另一种观点认为，承租人未经出租人同意将其承租的房屋转租，破坏了出租人与承租人之间的信任关系，减弱了出租人对出租房屋的控制，损害了出租人的利益，也使租赁各方的法律关系处于极不稳定的状态，极不利于交易的安全，进而阻碍交易的发展，故应当认定转租合同无效。

　　对此，2009年9月1日实施的城镇房屋租赁司法解释采纳了第二种观点，该解释第16条第1款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”该条款体现出两方面的意旨：一是承租人未经出租人同意签订的转租合同无效;二是出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，视为出租人同意，该转租合同有效。如此，既保护了出租人的利益，对未经出租人同意的转租合同原则上认定无效，又鼓励资源自由流动，不过分限制转租，对出租人明知或应当知道承租人转租而怠于行使或恣意行使权利主张转租合同无效进行必要限制，设定六个月的异议期加以规制。

　　【法律法规链接】

　　《合同法》第8条、第60条、第107条、第112条、第113条、第235条

　　最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条第1款

　　《民事诉讼法》第144条

　　最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第2条