南京房产律师解读承租人优先购买权纠纷的处理

　　南京房产律师解读承租人优先购买权纠纷的处理

　　所谓承租人的优先购买权，是指在租赁合同的存续期间，出租人在出卖该租赁房屋时，承租人得以与其他购买人同等条件优先购买该租赁房屋。我国《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件下优先购买的权利。”最高人民法院《城镇房屋租赁合同解释》第二十一条至第二十四条对承租人的优先购买权作出了规定。另外，《民通意见解释》(修改稿)第一百三十二条至第一百三十四条也对承租人的优先购买权作出了规定。

　　1.承租人优先购买权的性质与效力

　　(1)承租人优先购买权属于“法定强制缔约请求权”。[2J根据我国法律相关规定，租人向第三人出卖租赁的房屋时，应当在合理期限内通知承租人，承租人享有在同等条件下优先购买的强制缔约请求权，出租人无正当理由不得拒绝承诺。优先购买权是一种法定权利，不必在租赁合同中约定。除非双方在租赁合同中明确约定承租人放弃该权利，推定承租人享有该权利。优先购买权是一种期待权，如果出租人不出卖房屋，则承租人不得以享有优先购买权为由要求出租人将房屋卖给承租人。

　　(2)优先购买权的效力内容。优先购买权的效力内容有两项：一是出租人在出卖租赁房屋时，应在合理期限内通知承租人;二是承租人享有以与第三人同等条件购买该房屋的强制缔约请求权。应当注意的是，《民通意见》(修改稿)第一百三十二条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”但是2009年9月1日起施行的《城镇房屋租赁合同解释》已废止了上述规定。根据《城镇房屋租赁合同解释》第二十一条的规定，即使出租人出卖租赁房屋时未在合理期限内通知承租人，或存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人也无权要求法院确认出租人与第三人之间的房屋买卖合同无效，而只有请求出租人承担赔偿责任。

　　2.承租人优先购买权的构成要件

　　(1)必须为合法有效的房屋租赁合同。首先，必须是房屋租赁合同，其他租赁合同的承租人不享有优先购买权。其次，房屋租赁合同必须合法有效，不存在无效事由。没有合法有效的租赁合同，也就谈不上法定优先购买权。

　　(2)必须是房屋租赁合同期间，出卖人出卖租赁房屋。首先，必须在租赁合同期间。优先购买权来源于租赁合同，租赁合同期满后，租赁关系消灭，双方即不存在租赁合同关系，承租人则负有返还房屋的义务，当然也就无优先购买权。其次，仅限于出卖房屋，如果出租人赠与、互易房屋或房屋被没收、征收等，承租人则无优先购买权。应当注意的是，根据《城镇房屋租赁合同解释》第二十二条、第二十三条的规定，如果房屋被抵押，出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋的以及出租人委托拍卖人拍卖房屋的，都属于出卖房屋，承租人享有优先购买权。

　　(3)必须在合理期限内行使。关于行使优先购买权的合理期限，《城镇房屋租赁合同解释》第二十三条、第二十四条规定，拍卖房屋的，承租人应在接到通知的5日内行使;一般情况下，承租人应在接到通知的15日内行使。

　　(4)必须满足出租人与第三人约定的买卖条件，即与第三人买卖租赁房屋的条件同等。关于条件是否同等，大致有三种观点：第一种观点是绝对同等说，认为优先购买权人购买的条件应与其他买受人条件绝对相同、完全一致;第二种观点是相对同等说，认为优先购买权人购买的条件与其他买受人条件大致相同即为同等条件;第三种观点认为同等条件仅指价格同等。第一种观点在适用上过于苛刻，不利于保护承租人的优先购买权;第二种观点过于宽泛，不易操作;第三种观点，抓住“条件”的关键要素，但忽略合同订立过程。如果只注重价格，承租人可以不顾出租人利益，任意拖延承诺时间，这对出租

　　人不利，更对财产流转不利。

　　对于同等条件的理解，笔者认为，首先是价格条件，即购房价款的数额相等。因为出租人出卖房屋的目的是获得一定价款，故购房价款是否相等是决定承租人与其他购房人是否具有同等条件的决定性因素。其次是价款的支付方式、期限、有无担保等因素。在价款相同的情况下，价款的支付方式、支付价款的期限、有无担保等对出卖人的利益也影响很大。如果出卖人急于获得价款，则买受人一笔付清全部价款与分期付款显然对出卖人的重要性不同，有时甚至出卖人为了尽快收到价款而愿意降低价格。因此，虽然价款是判断同等条件的决定性因素，但有时需要考虑各种因素对于出卖人的重要性，综合各种因素判断条件是否同等。

　　(5)承租人必须在一定的时间内行使。我国《城市私有房屋管理条例》第十一条规定，房屋承租人的优先购买权应在接到通知后3个月内行使。

　　3.承租人不得行使优先购买权的情形

　　根据《城镇房屋租赁合同解释》第二十四条的规定，在下列四种情形下，承租人不得行使优先购买权：(1)房屋共有人行使优先购买权的;(2)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;(3)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;(4)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。