房屋租赁合同的法定承受

　　房屋租赁合同的法定承受

　　房屋租赁合同的法定承受，也叫房屋租赁合同的法定让与、法定转让或概括继受，是指依据法律规定，承租人的租赁权转让给第三人。房屋租赁合同的法定承受，既是承租人法律地位的转让，也是承租人权利义务的概括承受。合同权利义务的概括转让或承受有两种形式，一种基于当事人约定产生，如合同转移，另一种基于法律的直接规定产生，如企业法人的分立、合并，其权利义务由变更后的法人概括承受。房屋租赁合同的概括承受也可分为两种情况，一种约定的概括承受，即承租人征得出租人同意，将其享有的权利义务全部转让给第三人。另一种是法定的概括承受，即法律直接规定在特定情况下，承租人的权利义务全部转让给第三人。两者最重要的区别为：是否需要征得出租人同意不同。

　　现行法律、司法解释规定了两种类型的房屋租赁合同的法定承受，一种是与承租人生前共同居住的人对房屋租赁合同的法定承受，另一种是与承租人生前共同经营的人对房屋租赁合同的法定承受。

　　1.共居人对房屋租赁合同的法定承受

　　《合同法》第二百三十四条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”对于该条规定的内容，在理论和司法实践中的理解也并不一致，有人认为这是对房屋租赁权继承的规定，也有人认为这只是关于房屋承租人死亡时的法律后果的规定，考虑了承租人死亡后与其生前共同居住的其他人的居住利益。[1J笔者认为，根据该条规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，租赁权并非遗产，其继承人不享有继承权，但与其生前共同居住的人有权主张依照原房屋租赁合同继续租赁该房屋，即与其生前共同居住的人可以法定承受该房屋租赁合同。

　　共居人对房屋租赁合同法定承受的构成要件是：①仅限于房屋租赁合同，其他租赁合同中不适用。②必须“出租人在房屋租赁合同期间死亡”。对于“死亡”应理解为不仅包括自然死亡，也包括法律拟制的死亡，即宣告死亡。另外，考虑到宣告失踪与宣告死亡的法律后果在失踪或死亡人的财产管理方面十分相似，承租人被宣告失踪的，承租人的共居人也应当有权利法定承受房屋租赁合同。因此，“死亡”可以理解为自然死亡、宣告死亡和宣告失踪。③必须是承租人的共同居住人。关于共同居住人，理论和司法实践中的认识并不一致。建设部的《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定：出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继承履行原租赁合同。住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。根据上述规定，共居人是指出租人的继承人和与出租人共同居住两年以上的家庭成员。但笔者认为，共居人是否承租人的近亲属或者法定继承人，并不能影响其成为共居人。《合同法》第二百三十四条规定的共居人是指与出租人“生前共同居住的人”，法律并未将共居人限定于继承人或家庭成员，该法条的立法目的也不在于保护承租人的继承人或近亲属的继承权，而在于保护共居人的利益。也就是说，判断是否为共居人只有一个条件，即是否与承租人“生前共同居住”。如果承租人的继承人或近亲属并未在承租人生前与其“共同居住”，则不能援引该法条主张对房屋租赁合同的法定承受。关于“共同居住”，应从以下两个方面把握：一是共居人应当把承租人的房屋作为主要的生活场所，一个人一段时间内的生活场所可能有多个，但主要的生活场所只有一个。是否为主要的生活场所主要从共居人对承租人承租的房屋的使用用途、使用的频率、使用时间以及使用是否连续等方面考虑。二是共居人必须与承租人共同居住满一定期限。《合同法》第二百三十四条要保护的是一种较为稳固的共居关系下，共居人对租赁合同期限内可以持续居住的预期，而如果是临时形成的共居关系，共居人的预期并无特别加以保护的必要;与此相反，出租人对房屋的处分权显得更值得保护。关于共居时间，建设部规定的两年时间显得太长，考虑到现代社会生活节奏的加快和流动人口的现状，笔者认为参考《民通意见》关于经常居住地的认定标准，以一年为宜。

　　2.共同经营人对房屋租赁合同的法定承受

　　《城镇房屋租赁合同解释》第十九条扩张了《合同法》第二百三十四条的规定，将房屋租赁合同的法定承受主体扩张至与承租人生前共同经营的人。《城镇房屋租赁合同解释》第十九条规定：“承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡，宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。”

　　与承租人生前共同经营的人享有此项权利的构成要件是：①仅限于房屋租赁合同;②承租人于租赁期间届满前死亡、被宣告死亡或者被宣告失踪;③承租人将租赁的房屋用于合伙经营或者家庭经营;④主张依照原租赁合同继续租赁该房屋者必须是与承租人生前共同经营的合伙人或者个体工商户的共同经营者。