承租人延期交付或不支付租金，出租人如何维护自己的权益？

　　出租人出租房屋的目的就是收取租金收益，承租人也是以支付租金为代价取得租赁房屋的使用权。为避免合同履行中发生纠纷，一般租赁合同中都明确约定了租金支付期限和支付方式，是租赁合同的主要条款。租金的支付期限可以按年、月、日计算，也可以小时计算。租金的支付可以是一次支付，也可以是分期支付;一次支付可以是事前支付，也可以在租赁期间届满之后一次支付，这些都由双方当事人在合同中约定。在实际生活中，一些当事人在订立合同时由于种种原因，未约定租金支付期限或约定的不明确，给合同的履行带来了一定的困难，这就需要当事人进行进一步的协商。承租人应当按照合同约定的时间、金额、方式向出租人支付租金，这是承租人的主要义务。《合同法》第227条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”据此，承租人在租赁期间无正当理由不得拒付和迟延支付租金，否则应承担相应的法律责任。但承租人在有正当理由的情况下，可以延期支付甚至拒付租金，且不需要承担违约责任。

　　承租人无正当理由不支付租金，出租人是否享有即时解除合同的权利，南京房屋租赁律师认为，出租人应当给承租人一个合理的期限，要求承租人限期支付，如果承租人逾期仍不支付，则出租人有权解除租赁合同，收回房屋，并要求承租人承担赔偿损失。。

　　实践中，承租人具有正当理由拒付租金主要包括以下几种情形：1.不可抗力或意外事件，使租赁房屋部分或者全部毁损、灭失的，承租人已无法对租赁房屋使用、收益，承租人可以不支付租金;2.因出租人没有履行合同约定义务，如交付的租赁房屋不符合约定的使用条件;在租赁期间租赁房屋出现质量问题，出租人拒不维修的;3.承租人自身特殊情况导致暂时无力支付租金。如，承租人租住房屋后，生重病住院，经济上出现暂时困难，无力支付到期租金，此时可以适当延缓交付租金。

　　如果承租人无正当理由未支付或迟延支付租金，则属于一种违约行为，应承担违约责任。出租人可以就此与承租人进行交涉，督促承租人尽快支付租金。当然，出租人应当给承租人一个合理的期限，要求承租人限期支付，如果承租人逾期仍不支付，则承租人有权解除租赁合同，收回房屋，并要求承担赔偿损失。对于合理期限，应当由双方协商，并参照根据到期租金的数额、承租人的支付能力以及出租人的经济状况等因素来确定。承租人经催告后在合理的期限内仍不支付租金的，出租人可以解除合同。因此，承租人拒付或者延期支付租金，出租人不能直接选择解除合同，必须经过给承租人一个合理期限的催告期，否则，不能支持出租人直接解除合同的诉讼请求。租赁合同被解除后，租赁期间尚未届满的，合同终止履行，承租人应返还租赁房屋，承租人欠付的租金以及对出租人造成的损害，应当进行清算。