经同意装修租赁期满后出租人是否有权要求承租人恢复原状或赔偿损

　　房屋的装饰装修物按是否可事后拆除分为两类：(1)可拆除的装饰装修物，例如窗帘、灯具、壁橱等;(2)不可拆除的装饰装修物，例如墙漆、地板、内部格局等。对上述不可拆除的装饰装修物，一般可适用动产附合于不动产的添附原则，由出租人取得该装饰装修物所有权。所谓添附，是指原本归属于不同所有人的物因某种原因结合在一起，从而形成彼此不可分离的物或具有前所未有特性的新物。从其概念可知，添附制度的核心是使两个分属于不同所有人的物归属于同一人所有。从添附的学理分类来看，添附者，为附合、混合及加工三者在学术上之总称。因附合、混合为物与物之结合，加工为工作与物之结合，均有添加结合之关系，且俱为动产所有权得丧之共同原因，并有共通之效力，故通说将三者总称为添附，而予以合并说明。

　　附合又可分为动产附合和不动产附合两种。不动产附合一般是指动产与他人不动产紧密结合为一体，事实上成为不动产的重要组成部分，而丧失其独立属性。不动产附合的构成要件主要有三：一是必须动产附着于不动产之上，即被附着者为不动产。二是动产已成为不动产的重要组成部分。所谓重要组成部分，可理解为“二物的结合具有持续性，非经毁损或变更其固有性质而不能分离。”这里所言“结合具有持续性”，是说明该动产的附合，必须维持相当长时间而非临时附合于不动产。例如安装在房屋内的煤气管道等。而“非经毁损或变更其固有性质而不能分离。”一般则指该动产附合于不动产后，很难将之再与不动产分离，即便能加以分离也将破坏动产的原有经济价值或使用属性。例如在不动产上粉刷之油漆等。三是动产与不动产附合前分属不同人所有。如果动产和不动产均属于同一人所有则不可能出现不动产所有人添附取得他人动产的问题。

　　司法实践中，经常会出现出租人提出主张，要求承租人恢复原状或赔偿损失以抗辩承租人有关补偿装饰装修费用的情形。

　　南京房产律师认为，经出租人同意的装饰装修，租赁期限届满后，出租人无权要求承租人恢复原状或赔偿损失。毕竟，同意承租人装饰装修，也是出租人为获取租金所付出的代价，因装饰装修给其房屋造成的潜在损失已通过获得租金补偿。

　　主要理由在于：

　　首先，承租人的装饰装修是经出租人同意而为，不构成承租人对出租人房屋的侵权。尽管装饰装修物可能会对出租人对房屋的将来财产权的行使可能造成诸多限制，但这种对财产权的限制是经出租人同意而为，应被看作出租人对自己财产的一种处分方式。也即承租人对房屋的装饰装修行为不具有可归责性。进而，承租人的行为因不具备侵权行为的主观构成要件，而不能认定为侵权行为，自然出租人不能以侵权为由要求承租人承担恢复原状或赔偿损失的责任。

　　其次，承租人没有义务将装饰装修物恢复原状。租赁合同期间届满，出租人根据添附基本原则取得了附合的装饰装修物的所有权。既然该物的所有权人为出租人，那么对该物如何处分，均应由出租人决定，他人不得干涉。在双方事先没有约定的情形下，出租人也无权要求他人替其拆除已为其所有的装饰装修物。

　　再次，从比较法的角度看，在事先经出租人同意的情形下，出租人无权要求承租人拆除该装饰装修物的观点，也为很多国家立法所采纳。作为大陆法系的《法国民法典》和《意大利民法典》对此均有相应规定。

　　最后，从立法看，《民法通则意见》第86条规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理;没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除;不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”分析该条文可知，在财产所有人同意增添的前提下，就该附属物的处理，实行约定优先原则。在没有约定又协商不成的情况下，对可以拆除的附属物，财产所有人可以要求拆除。这里的“可以拆除”中的“可以”一般理解为拆除既不会导致附属物的经济价值贬损也不会造成主物的价值贬损。反之，所谓“不可以拆除”，是指已经形成附合的附属物从物的有效利用出发，不加以拆除而由财产所有人折价取得其所有权。另外，《房屋租赁合同解释》第13条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”由此从解释论的角度可以反推，经出租人同意的装饰装修或者扩建，出租人不得请求承租人恢复原状或者赔偿损失。