房屋租赁过程中扩建造价费用的计算

　　《房屋租赁合同解释》第14条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担;未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。明确扩建造价费用的承担者后，实践中存在较大争议的问题即是如何计算扩建造价费用。

　　扩建造价费用计算的常用的方法主要有：(1)支出费用年度分摊法。是指将支出费用在合同约定的租赁期限内平均分摊，然后只计算纠纷产生到租赁合同届满期间的剩余价值作为扩建费用。(2)工程造价费用支出法。也即以扩建时，承租人实际支付的工程造价费用作为扩建费用。(3)现存价值审计鉴定法。即对纠纷发生时的扩建物价值进行工程造价审计鉴定，然后得出扩建费用。

　　关于第一种方法，因为扩建物自身物理属性在租赁期间一般并无太大损耗，故其价值非但未有减少而且反过来可能增加房屋价值。故按该方法计算将过分保护出租人利益，从而会导致对承租人的不公。关于第二种方法，该方法以扩建时的工程全部造价支出费用作为计算扩建费用依据，所谓工程全部造价，由建筑工程费、设备购置费、安装工程费、其他工程费用等四个部分组成。该方法虽简便易行，但该计价未考虑租赁合同期满后，扩建部分的实际价值。事实上，承租人为自己目的而进行扩建，其对扩建部分已通过租赁合同期间内的使用而享有收益。如合同期满后，仍允许其以扩建时实际支出费用要求出租人承担，则未免对出租人有失公允。关于第三种方法，该方法因便于操作而成为目前审判实践中最常用的方法。所谓现存鉴定价值，是指通过审计对现存扩建部分根据市场价格及折旧等因素得出的实物固定价值。一般而言，扩建部分的现存价值小于扩建时的价值。但考虑到建设工程的造价随市场行情变动较大，故现存价值亦有可能高于扩建时的价值。此时，如果允许承租人以现存价值作为要求出租人承担扩建费用的依据则会造成双方利益的不平衡。

　　由上可见，上述方法都各有其利弊。基于平衡双方当事人利益，便于司法实务操作的考量，在扩建造价费用的计算方法上，南京房屋租赁律师倾向于采用第2种方法，也即工程造价费用支出法。