承租人向次承租人收取租金是否构成不当得利？

　　根据南京房产律师经验，承租人转租情形不外乎有二：或者是因种种原因无法继续经营下去，或者是因第三人有更好的经营行业或经营方法而可以获得更高的收益。不管在何种情形之下，承租人将租赁物转租出去都要比由承租人继续占有使用要产生更高的效益。另一方面，对于出租人收取租金的权利来讲，由效益更高的第三人经营租赁物显然要比继续由承租人使用要更有保障。试想一个经营不善或者效益相对较低的承租人和一个经营良好或者效益更高的承租人比较，哪一个对出租人租金收入的实现更有保障呢?显然后者更有保障。限制转租并没有很大的现实意义，相反违反了经济发展的内在需要，不利于促进交易，提高资源的利用效率，不利于保护转租关系各方当事人的权益。

　　因此，为提高房屋的利用率，应当支持转租行为，对于未经出租人同意的转租由于其损害了出租人的利益，破坏了出租人与承租人的现有的信任关系，原则上将此种行为认定为无效。但对于出租人明知或应当知道承租人将房屋转租，却长期不表态反对，次承租人也已将房屋装修，此时，出租人又出来主张未经其同意转租，转租无效，这种怠于行使权利甚至是不诚信行为不应得到支持，此种情况下应视为出租人的同意。

　　承租人未经出租人同意转租房屋，并向次承租人收取租金，是否构成不当得利，理论和实务上颇有争议，有观点认为，因承租人无权通过转租而获取利益，因而对于承租人获得的在扣除租金后剩下的部分，可作为不当得利向出租人返还。

　　南京房屋租赁律师认为，转租行为并不存在损害他人利益的情形，因此不构成不当得利。

　　所谓不当得利，是指没有法律或合同依据而使他人受损，自己获益的行为。在转租中，承租人向次承租人收取租金是否使出租人利益受损呢?答案是否定的。因为，既然出租人与承租人之间存在合法的租赁关系，出租人也已以租金为对价将租赁物交于他人占有、使用、收益，其收益已经确定而不能再对租赁物进行使用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益的变相形式而言，无论其收取多少，出租人的租金并不因此而受到损害，因此，不能因为承租人因转租而获益就认为损害了出租人的利益。至于对次承租人而言，承租人向其收取租金有合同依据，自然不存在使其受损的情形。因此，承租人收取租金并非没有法律依据，同时又不存在损害他人利益的情形，与不当得利的构成相去甚远。