承租人无法拆卸、带走的装饰装修物，如何处理？

　　在房屋租赁合同纠纷中所涉及的装饰装修物，主要是动产和不动产的附合。按照装饰装修物与租赁房屋的结合程度可以将装饰装修物分为未形成附合的装饰装修物和形成附合的装饰装修物两种形态。形成附合的装饰装修物是指装饰装修物与房屋结合在一起，已形成继续性和固定性，非毁损不可分离或者分离需花费巨大费用。比如承租人在租赁房屋中铺设的地板砖、吊设的天花板、粉刷在墙壁上的油漆等均属于附合的装饰装修物。未形成附合的装饰装修物是指装饰装修物与房屋未完全结合，可以分离拆除，而且分离也不会花费多少费用，比如承租人在租赁房屋内安装的空调、电梯、太阳能热水器等均属未形成附合的装饰装修物。根据添附理论，未形成附合的装饰装修物，不产生所有权变动的法律后果，其所有权仍属承租人。承租人基于所有权可以拆除取回。对于形成附合的装饰装修物，因不能拆除或者拆除需花费巨大费用，为了保证充分地实现物的使用价值和效用，房屋租赁合同权利义务关系结束时由出租人取得装饰装修物的所有权。与此同时，由于承租人不能在房屋租赁期间内继续享用该装饰装修物而受到损失，出租人则应根据装饰装修物是否对自己有利用价值进行折价补偿或者依法给予赔偿。

　　南京房屋租赁律师认为，对于装饰装修物的处理，首先应当确定该装饰装修是否经过出租人的同意。如果承租人在未经出租人同意的情况下，擅自对房屋进行装饰装修，属恶意装修，构成侵权行为，承租人应承担侵权赔偿责任。《合同法》第223条第2款规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”《房屋租赁合同解释》第13条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”根据上述规定，对于装修费用，出租人不仅不予补偿，承租人还应将增添的附属物拆除，恢复房屋原状。此过程中给出租人造成损失，承租人应当给予赔偿。如增添物不能拆除，房屋不能恢复原状或拆除后恢复原状花费巨大，造成浪费的，经双方协商，出租人可折价补偿承租人合理的费用。此种情形，不需要区分装饰装修物是否形成附合，也不需要区分房屋租赁合同期限是否届满。

　　对于经过出租人同意的装饰装修物，则既要区分该装饰装修物是否形成附合，也要考虑房屋租赁合同期限是否届满，并适用不同规则处理。对于未形成附合的装饰装修物，不论租赁合同期限是否届满，承租人作为所有权人享有处分权。承租人可以拆除取回装饰装修物，但承租人拆除时造成租赁房屋毁损的，应当恢复原状。需要强调的是，承租人拆除时不以出租人同意为必要要件。另外是否拆除取回装饰装修物承租人有选择权，而不是必须拆除，如果承租人选择不拆除装饰装修物，也不能要求出租人折价补偿，除非出租人同意补偿。当然，前述是在双方没有约定的前提下的处理规则，如果出租人与承租人双方对此有约定的，则从约定，承租人不能再随意处置。

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