最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干

　　最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(征求意见稿)

　　为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

　　第一条【司法解释的适用范围】

　　出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同纠纷案件适用本解释，但承租人依照国家福利政策租租的公有住房及转租上述房屋产生的纠纷案件除外。

　　(合同法第212条)

　　第二条【房屋租赁合同的效力】

　　出租人就未取得合法建设手续的房屋或超过批准期限的临时建筑与承租人签订的租赁合同无效，但起诉前获得合法建设手续的除外。

　　第三条【合同无效的处理原则】

　　租赁合同无效，承租人应将房屋返还出租人。出租人请求承租人参照合同约定的租金标准支付房屋使用费的，应予支持。

　　第四条【登记备案与房屋租赁合同的效力】

　　当事人仅以房屋租赁合同未办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

　　当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

　　第五条【一房数租的处理】

　　出租人就同一房屋订立两份以上租赁合同，在合同均有效情况下，各承租人均主张履行合同的，按照下列顺序取得房屋租赁权：

　　(一)占有租赁房屋的承租人;

　　(二)最先支付租金的承租人;

　　(三)生效在先合同的承租人。

　　第六条【出租人的合同解除权】

　　承租人有下列情形之一，出租人请求解除租赁合同的，应予支持：

　　(一)未按照合同约定的用途使用租赁房屋，或未经出租人同意擅自拆改房屋结构，在出租人要求的合理期限内仍不予纠正或恢复原状的;

　　(二)住宅用房承租人累计三个月未支付租金，经出租人催告后，在十五日内仍未支付的;

　　(三)经营用房承租人累计六个月未支付租金，经出租人催告后，在一个月内仍未支付的。

　　上述第二项、第三项规定情形，合同另有约定的除外。

　　(合同法第219条)

　　第七条【承租人的合同解除权】

　　出租人有下列情形之一，承租人请求解除租赁合同的，应予支持：

　　(一)未按照合同约定期限交付房屋，承租人催告后，经营用房在两个月内仍未交付的;居住用房在十五日内仍未交付的;

　　(二)交付的房屋不符合约定的使用条件，无法按约定用途使用的。

　　第八条【当事人的合同解除权】

　　有下列情形之一，当事人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外：

　　(一)出租房屋被司法机关或行政机关依法裁定、决定查封，致使承租人无法使用的;

　　(二)出租房屋权属有争议，承租人依法不能使用的。

　　第九条【解除权行使时间】

　　当事人依据本解释第五条、第六条、第七条行使解除权的合理期限为三个月。未催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。

　　第十条【承租人擅自添附的处理原则】

　　承租人未经出租人同意对租赁房屋装饰装修，租赁合同解除时，其请求出租人补偿装饰装修损失的，不予支持;出租人请求承租人恢复原状并赔偿损失的，应予支持，但合同另有约定的除外。

　　(另一种意见：删除)

　　第十一条【承租人违约时添附的处理原则】

　　承租人经出租人同意对租赁房屋装饰装修，因承租人违约导致租赁合同解除，承租人要求出租人补偿剩余租赁期内装饰装修残值的，不予支持，但装饰装修价值较大，出租人应在可利用价值范围内予以适当补偿。

　　(另一种意见：删除“承租人经出租人同意对租赁房屋装饰装修”)

　　第十二条【出租人违约时添附的处理原则】

　　承租人经出租人同意对租赁房屋装饰装修，因出租人违约导致租赁合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值的，应予支持。

　　(另一种意见：删除“承租人经出租人同意对租赁房屋装饰装修”)

　　第十三条【合同履行期间届满时添附的处理原则】

　　租赁合同履行期间届满，承租人请求出租人补偿装饰装修费用的，不予支持，但双方当事人另有约定的除外。

　　第十四条【承租人擅自改建、扩建费用的处理原则】

　　承租人未经出租人同意对租赁房屋进行改建、扩建，其请求出租人承担改建、扩建费用的，不予支持。

　　第十五条【承租人经同意的改建、扩建费用的处理原则】

　　承租人经出租人同意对租赁房屋进行改建、扩建，合同终止履行时，承租人请求出租人承担改建、扩建造价费用的，应予支持，但合同另有约定的除外。

　　承租人对租赁房屋进行的改建、扩建，经法定程序被确认为违章建筑予以拆除的，改建、扩建费用由承租人、出租人按照过错分担责任，但合同另有约定的除外。

　　第十六条【房屋转租合同的效力】

　　承租人未经出租人同意签订的转租合同，起诉前经出租人追认，应认定转租合同有效。

　　第十七条【出租人对转租的默示】

　　出租人明知承租人转租，但在三个月内未提出异议，视为同意转租，其请求确认转租合同无效的，不予支持。

　　第十八条【转承租人的诉讼地位】

　　因租赁合同产生的纠纷，人民法院可通知转承租人参加诉讼。

　　第十九条【转承租人的代偿请求权】

　　因承租人拖欠租金产生的纠纷，转承租人请求代承租人偿付拖欠租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，应予支持，但转租合同无效或合同约定的解除条件已成就的除外。

　　转承租人向出租人偿付租金和违约金后，有权向承租人追偿。

　　第二十条【转承租人逾期退房的处理】

　　房屋租赁合同解除后，出租人请求负有退房义务的转承租人支付逾期退房使用费的，应予支持。

　　第二十一条【“买卖不破租赁”的适用条件】

　　出租人已交付的租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行租赁合同的，应予支持，但租赁房屋在出租前已设立抵押并登记或当事人另有约定的除外。

　　第二十二条【租赁权的承继】

　　承租人租赁房屋后以个体工商户或个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡，其家庭成员或其他合伙人请求变更为承租人，继续履行租赁合同的，应予支持。

　　第二十三条【承租人优先购买权的行使】

　　承租人具有下列情形之一，请求优先购买权的，不予支持：

　　(一)房屋共有人行使优先购买权的;

　　(二)承租人曾明确表示不予购买的;

　　(三)知道或者应当知道出租人出卖房屋之日起一年内未行使优先购买权的;

　　(四)出租人将房屋出售第三人并已办理房屋产权登记过户手续的;

　　(五)租赁部分房屋的。

　　第二十四条【优先购买权的保护】

　　出租人出卖房屋侵害承租人优先购买权，承租人请求确认出租人与第三人之间的房屋买卖合同无效的，应予支持。但承租人同时请求按与第三人购买房屋的同等条件取得租赁房屋所有权的，除出租人同意出售外，不予支持。

　　第二十五条【房屋预租合同的效力】

　　当事人约定出租人将取得合法建设手续的尚未建成房屋出租承租人的合同有效。

　　第二十六条【预租合同租期的起算时间】

　　出租人出租尚未建成的房屋，租赁期间自房屋实际交付之日起计算。

　　第二十七条【预租合同解除后对承租人出资的处理】

　　承租人出资在出租人土地上建设房屋并租赁，合同解除时，按照下列情形分别对出资进行处理：

　　(一)出租人尚未交付租赁房屋的，应返还承租人的出资;

　　(二)出租人交付租赁房屋后，承租人的出资按照合同

　　约定折抵租赁期间的租金，尚未履行期间的出资，由出租人返还。

　　第二十八条【名为租赁实为合作开发房地产】

　　房屋租赁合同约定承租人提供资金在出租人土地上建设房屋，并以低租金或免交租金方式租赁所建房屋20年以上，应当认定为合作开发房地产合同。