房租晚交法院判解除合同

       张某与南京鼓楼区某房屋房主吴某签订《房屋租赁合同》，约定：租期5年，月租金为3000元，租金每6个月交付一次，首次租金18000元在合同签订之日起3日内付清，首次租金对应的租期为2012年9月1日至2013年2月28日，第二次租金于2013年2月14日之前付清，如逾期一天，房东有权按月租金的1%加收滞纳金，并有权收回房屋。2013年2月25日，张某支付第二次租金。
        南京鼓楼法院认为，根据《房屋租赁合同》约定，第二次租金应于2013年2月14日之前付清，张某于2013年2月25日支付第二次租金，已逾期11天，构成违约。根据《合同法》第93条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，原告可以按照合同约定解除合同并收回涉案房屋，遂依法作出解除《房屋租赁合同》并要求被告限期腾退房屋的判决。
        南京专业房产律师认为，按约定期限支付房租，是《合同法》规定的承租人的义务。具体到本案，争议双方签署的合同约定，第二次租金于2013年2月14日之前付清，如逾期一天，房东有权按月租金的1%加收滞纳金，并有权收回房屋。承租方租金晚交11天，出租方要求解除合同，按理说解除合同的条件已经成熟。但仔细斟酌，双方签署了5年的合同，且发现拖欠租金后补交了租金，足见承租方还是愿意继续履行合同的，故意不交租金提前终止合同的可能性低。法院审理过程中应当查实是否因为春节回家探亲原因造成迟滞缴纳租金，还是有其他合理原因，以确定承租方是否存在违约行为，针对违约行为给守约方造成的损失，法院可酌情判决违约金。当然，出租方提出解除合同，按照《合同法》相关规定条件是成熟的，故法院判决解除合同并无不妥。实践中出租方因为租赁市场求大于供、租金上涨等原因，受利益驱动，常以晚交租金或收回自住等理由要求解除合同，因其为房屋权利人，故其要求解除合同的诉求一般会获得法院支持，但其主张的违约金部分往往不会获得支持，这也是在兼顾双方利益的基础上作出的综合评判。