开发商“赠送物业服务费”承诺的效力

　　开发商作为售房的优惠条件，常常在售楼的广告中做出免收物业服务费的宣传。关于前期物业服务费的免收，主要有以下几种情况：1.开发商作出承诺在一定条件下的买受人可以免交业主入住后若干时间段的前期物业服务费。2.开发商在销售房屋时承诺买受人免除赠送面积的物业服务费。3.前期物业服务企业同意免收开发商的物业服务费。免收物业服务费如果是开发商做出的承诺，业主入住后，小区并非开发商的物业服务公司进行管理，有的难以兑现;有的因物业服务企业实际接管后不予认可;还有的可能因管理质量、收费标准等而在物业服务企业与业主之间形成纠纷。有观点认为，开发商作出的“赠送物业服务费”的承诺的效力，应该一律认定为无效。

　　南京房产律师认为，不宜一概认定为无效，应该具体问题具体分析。

　　一般情况下，对于开发商承诺免收买受人物业服务费的主张应当视为无效。在业主办理了入住后，其作为小区的业主，就应当向物业服务企业交纳物业服务费，这是区分所有权人的成员权与对共用部位的共用权决定了业主应当承担的义务。按照目前法律、法规的规定，建设单位应当通过招投标的方式选定前期物业服务企业对建成物业进行前期物业管理，并应在出售住宅前与其选定的前期物业服务企业签订前期物业服务合同。也就是签订前期物业服务合同的主体必须具有独立的民事主体资格，签订合同主体双方都必须是具有法人资格的法人。除非经过前期物业服务企业的书面授权，开发商无权代前期物业服务企业作出承诺免除买受人的物业服务费。

　　前期物业服务费的免除只有同时具备以下两个条件才有可能有效：第一，开发商与前期物业服务企业签订前期物业服务合同，在合同中约定了物业管理的服务内容、方式、范围以及违约责任，并且明确约定了由开发商向前期物业服务企业交纳购买其房屋的部分或全部买受人的前期物业服务费或是业主入住后的部分时间段内的物业服务费，或者是前期物业服务企业做出免除业主交纳物业服务费的承诺。第二，商品房预售合同中建设单位承诺业主的前期物业服务费以及入住后部分时间段内的物业服务费全部由建设单位代为交纳，并就建设单位违反此项承诺的违约责任作出明确约定，而且必须将前期物业服务合同作为商品房预售合同的附件。在这两个条件下，开发商承诺其承担业主入住之后的部分物业服务费，并且物业服务企业也以签订的物业服务合同的内容表示同意，业主才能享有赠送的物业服务费。