露台能否成为专有部分中的组成部分？

　　按照《建筑物区分所有权解释》第2条第2款规定，规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为《物权法》第6章所称的专有部分的组成部分。但是，露台如果要成为专有部分的组成部分，必须具备以下条件：

　　1.符合规划。这里所说的“规划”一词，具有特定的含义，是经过规划行政主管部门批准的规划，而不是一般意义上讲的规划。它不仅仅表现为规划图，而且还包括规划行政主管部门批准的与建设有关的所有文件，如施工图等，对此要特别注意。有了规划行政主管部门的规划，就表明该露台是合法建筑。如果规划行政主管部门的规划中没有露台，那么建设单位建设的露台或者某一所有权人加建的露台就属违法。对于违法建造的露台，不可能取得登记机关的登记，表明该露台不符合《建筑物区分所有权解释》第2条第1款规定的专有部分的第三个条件，故其不能成为专有部分的组成部分。

　　2.物理上专属于特定房屋。根据规划，该露台只属于特定房屋，是该特定房屋的附属物。也就是说，从物理上看该露台不属于其他任一房屋，只属于该特定房屋。只有该特定房屋才能通到该露台，从其他房屋是不能通到该露台的。专属于特定房屋，还有一层含义就是，只有该特定房屋的所有权人才能对该露台享有所有权，才能对该露台进行使用，其他人对该露台不享有所有权，也不能对该露台进行使用。换言之，特定房屋的所有权人可以对该露台进行排他使用。

　　3.销售合同有明确约定。按照《建筑物区分所有权解释》第2条第2款规定“且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等”，其含义就是如果露台要成为某特定房屋的组成部分，必须还要有合同依据。也就是说，开发商与购房人签合同时，已经明确约定出售的部分包括露台。实践中，如果某套房屋有露台，那么，开发商在出售该套房屋时，几乎都会对露台的权属作出约定，不对该露台的权属作出约定的情况应当极为罕见。如果某露台物理上属于某套房屋，但开发商和购房人对该露台的产权发生争议，购房合同中又没有关于产权的约定，购房人主张对露台的所有权的，其主张很难得到支持。

　　《建筑物区分所有权解释》第2条第2款使用了“露台等”的表述，南京房产律师认为，这里的“等”字还包括与露台性质相近的其他附属物，至于名称是叫露台还是叫其他名称，在所不问。