街道撤销业主大会的解聘物业公司表决结果的法律分析

　　2024年3月11日，无锡市新吴区人民政府江溪街道办事处发布一则《关于撤销无锡市长江国际二期临时业主大会表决结果的决定》，该决定认为无锡市长江国际二期第一届业主委员会(以下称“业委会”)根据《长江国际二期业主大会议事规则》在表决“是否赞成解聘无锡东洲物业管理有限公司”议题上，关于无授权委托书的代投票为无效票、不计入结果的表决结果违反了《民法典》等法律的规定，依法撤销。

　　无疑，撤销业委会的决定属于街道办的权力范围，依据是《物业管理条例》第十九条“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”但街道办撤销业委会决定的前提是业主大会、业委会的决定违反法律、法规，江溪街道的本次撤销决定依据不足。理由如下：

　　1、街道办认为解聘原物业公司属于小区重大事项，这当然符合《民法典》第二百七十八条关于选聘和解聘物业服务企业或其他管理人的事项属于业主共同决定事项，但街道办基于此条款撤销业委会的决定，只能基于业主大会的决议本身违反该条款或表决程序违法，比如参与表决的业主人数未达到专有部分面积的三分之二以上。

　　2、业主大会议事规则的规定属于业主自治范畴，街道办对其效力无权置喙。

　　从程序上看，业主大会议事规则由业主大会制定的，在制定前经过街道办的监督指导，通过后又向街道办备案，事前审核，事后备案，程序上手续齐全，具有形式上的合理性和合法性。

　　从法律上看，《江苏省物业管理条例》第二十三条规定，业主大会议事规则和管理规约自业主大会审议通过之日起生效，也就是说业主大会议事规则在未经业主大会撤销、修改或变更前，业主大会议事规则规定的每一条款均具有法律效力，如果议事规则规定“业主在无授权委托书的情形下代投票是无效票”，业委会根据议事规则该条规定作出投票无效认定，是完全符合议事规则的规定的。

　　《无锡市业主大会和业主委员会活动指导规则》第十七条的规定，业主投票权数的确定方法等事项属于业主大会议事规则规定的主要事项，也就是说无授权委托书的代投票是否有效，完全属于业主大会议事规则规定的范围，街道办无权就议事规则的规定条款是否有效作出认定。该指导规则第三十一条同时规定，“业主委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明本次参加业主大会所委托的事项、委托权限和期限，由业主本人签字，并由委托人转交业主大会。”也即代投票需具有书面授权委托。

　　3、街道办认为其向业委会发送达《关于调查工作的函》后业委会未予配合，视为拒绝接受监督，但很显然，业委会拒绝监督的行为并不构成撤销业主大会表决结果的事由。街道办可以根据《无锡市业主大会和业主委员会活动指导规则》第九十二条的规定，对投票表决事项进行调查后作出相应的处理，包括指导、监督、改正等。

　　结语

　　综上，我们认为，《民法典》和《物业管理条例》在业主大会和业委会工作层面的立法理念是保护和维护业主自治的精神，业主自治本质上是私权力，对于私权力来说，法无禁止即自由。业主大会根据议事规则表决特定事项，不应该受到外来干涉。

　　街道办享有行政管理权，此乃权力，属于公权力范畴。对公权力来讲，法无授权即禁止。街道办撤销业主大会表决结果，是对业主大会议事规则规定的事项的干涉，超越了职权范围。(张虎律师)