二手房定金协议能否按照二手房买卖合同要求对方履行

“天下熙熙，皆为利来，天下攘攘，皆为利往”，“人不为己，天诛地灭”，“要做就做一个精致的利己主义者”，这些话语越来越成为一些人的人生格言。近年来，随着房地产市场的日益火热，房产价格的不断升高，二手房的交易中毁约的现象，也逐渐增多，其中不乏是打着合法的外衣理直气壮的毁约。比如，双方只签订购房定金协议，而没有签订正式的二手房买卖合同的情况之下，卖方宁愿双倍退还定金，而不愿意直接履行二手房买卖合同，这种情况下，买方能否要求法院判决予以履行呢？作为一名办理过多起二手房买卖合同纠纷，的专业房地产律师，南京房产律师在办案过程中，就遇到过多种这样的案例。现在结合本人的办案经验，为包括南京二手房购房者在内的全国二手房卖家，提供参考建议如下。
南京二手房房产律师认为，根据合同法的相关规定，合同一般包括以下内容，如当事人的名称或者姓名和住所、数量、标的、价格或报酬、履行期限、地点和方式、解决争议的方法、违约责任等内容，但是这些只是合同的一般条款，并不表示未包括上述一项或几项条款的合同就一定不能成立。合同法并未对合同必须包括哪些内容方能成立作出规定。根据最高人民法院的相关司法解释，如果合同能够确认当事人的名称或姓名、标的和数量，一般应当认定合同成立。我们认为，在司法实践中，房屋买卖合同成立的必备内容，是买卖双方的姓名或名称、房屋基本情况以及房屋的价款及其支付方式等，只要符合上述的基本条款就可以认为房屋买卖合同成立。其中房屋的基本情况，主要是指能够交易的房屋具有特定性和唯一性的信息，如所在的地址和门牌号是唯一确定的，房屋所在的土地丘号也是唯一确定的。
在二手房买卖中所签订的定金协议中，买卖双方姓名、房屋坐落、价款及其支付方式等合同主要内容均具备的，且双方均是出于自愿订立该协议，根据意思自治原则协议成立，对双方发生约束力。此时的定金协议，应当作为本约看待，而不应该当做预约看待。当然，对于这个问题，目前在实务中尚没有取得非常一致的处理意见，有些法院在双方约定另行签订商品房买卖合同或存量房买卖合同等情况下，会将定金协议认定为预约，不具备房屋买卖合同的效力；卖方违约，只承担返还双倍定金的法律责任，不需要继续履行协议交付房屋。而有些法院认为只要具备了买卖合同的主要条款，就足以构成本约。不过，买卖合同的主要条款，是否主要包括买卖双方的名称、房屋坐落和价款及其支付方式，不同的法院在司法实践中的做法也不同：有些法院还会要求，在定金协议中具备商品房买卖合同的更多条款，如交房期限违约责任、物业管理问题、保修责任争议解决方式等，因此，律师在诉讼过程中，除了据理力争，认为定金协议构成本约，要求对方实际履行房屋买卖合同之外，还应同时要求对方承担违约责任，使法院在不认定定金协议构成房屋买卖合同的情况之下，仍有判决对方承担违约责任这一选择。买方也可以通过在定金协议中约定高额定金的方式对卖方加以约束，因为定金即使高于实际损失，法院也不会像调整违约金那样进行调整，最高可达到合同标的额的20%。