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二手房买卖中约定买房承担税费可能被判无效

发表时间:2020-02-28 10:50:00    作者:南京房产律师    来源:未知    点击:

  在二手房买卖中,卖方需要承担的税收的种类和数额远比买方要多,卖方需要承担个人所得税和营业税等税种。因此,卖方往往会通过各种方式来避税,比如在和买方签订的房屋买卖协议中约定,所有的税款由买方承担,并将合同价款设定为远远低于真实价款的数额。而买方愿意接受这样的条件,主要是因为真实的市场交易中,虽然卖方有交纳个人所得税和营业税等税款的法定义务,但可以将该税款计入房价之中,最终实际由买方承担。买方可能认为,即使约定价款由买方承担,也不影响自己实际支出的数额。但是,这样的一种约定,却往往会给买卖双方带来很大的法律风险。在南京房产律师所办理的很多案件中,就是因为这样的约定,由买方承担所有税款,而产生了纠纷甚至导致合同无效。

  南京房产律师认为,在这样的一种税收规避的过程中,往往会出现阴阳合同;由房产部门备案的一份合同中,所约定价格实际上远远低于成交价格,而双方另行签订一份真实的合同,约定真实的交易价格,两者之间的差价,就包含了买方所承担的税款。这种阴阳合同的出现,显然是因为由买方承担所有税费款的约定,规避国家关于税收方面的法律法规,可能会被认定为无效或被房产部门拒绝予以登记备案,因此需要另行签订一份附合要求的合同进行备案。

  在南京房产律师所参与办理的一起案件中,买房人和卖房人通过房产中介就有一套房屋的买卖合同,达成了一致意见。双方约定,房价为300万元,买房人向卖房人支付了定金10万元。然而,后来卖房人又向买房人要求,在备案合同时将房款设定为180万元,以规避相关的税款;180万元所对应的双方税款由买方承担,买方对此表示同意。后卖房人迟迟不愿签订房屋买卖合同,买方遂告至法院,要求双倍返还定金20万元,法院经审理认为,双方事先约定房款300万元后又为规避国家相关税收的法律和政策,约定在登记备案的合同中,将房价约定为180万元,这种约定损害了国家利益,应认定为无效,对此不应适用定金罚则,因此驳回了原告的诉求。

  南京房产律师提醒,一定不要试图规避国家相应的税收法律政策,也不要签订阴阳合同,以免被认定为无效,从而损害双方的合法权益。


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房产律师网首席南京律师姬传生,房地产经济师,兼职不动产法学教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.中华全国律协会员,江苏省律协会员,十九年专业房产律师,十五年高校教师,两届徐州市政协委员,精通南京买卖二手房律师业务,办理房屋遗产分割继承和房产买卖合同案件,处理商业用房租赁和房屋征收纠纷.解答南京安置房二手房交易法律咨询.
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