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农村集体土地土地及房屋征收补偿的常识

发表时间:2019-03-15 12:29:34    作者:南京房产律师    来源:未知    点击:

  一、我国土地从性质及用途如何分类?

  我国的土地从性质上分为国有土地和集体土地。 城市市区的土地属于国家所有。具体是指:城市市区的土地,农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地,国家依法征用的土地,依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地,农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的,原属于其成员集体所有的土地及因国家组织移民、自然灾害等原因,农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

  农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。农村的集体土地从权属上分为两大类:村民使用和村集体所有。

  那么,依据土地的用途,我国法律将土地分为农用地、建设用地和未利用地。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等;建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等;未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

  国有土地从使用年限上又可以分为:居住用地七十年,工业用地五十年,教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年,商业、旅游、娱乐用地四十年,综合或者其他用地五十年。

  二、不同性质、用途之间的土地如何转换及变更?

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  土地管理法规定,除兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡(镇)村公共设施和公益事业建设可以使用集体土地外,任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地。所以就涉及到了集体土地与国有土地性质、不同用途的土地之间的转换及变更,均需要履行相应的审批手续,尤其是我国实行耕地保护主义,农用地性质改变规定了较为严格的法定程序。

  首先,集体土地征为国有,必须经过国务院或者省、自治区、直辖市人民政府批准。其中,征收基本农田、三十五公顷以上的耕地及七十公顷以上的其他土地必须有国务院批准。

  如果征收的是农用地,应当先行办理将农用地转为建设用地的转用审批。一般情况下,征用和转用手续一并办理,但如果超过征地批准权限了,就需要另行办理征地审批。

  三、集体土地征为国有的法定程序是什么?

  概况来说,集体土地征为国有的程序可以概括为“两审批、三公告、两听证、两登记”。

  1、“两审批”一个是指集体土地变为国有性质的审批,另一个是征地安置补偿方案的审批

  2、“三公告”是指土地征收预公告、征收土地公告及征收补偿公告。

  土地征收预公告是指,在征地依法报批前,要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民。

  征收土地公告是指,市、县人民政府应当在收到省或国务院征用土地批准文件之日起10个工作日内在被征地所在村进行公告。 征收土地公告的内容:征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;征用土地的所有权人、位置、地类和面积;征地补偿标准和农业人员安置途径;办理征地补偿登记的期限、地点。

  征收补偿公告是指,县或市级国土资源局根据省或国务院征用土地批准文件批准的《征用土地方案》在征用土地公告之日起45日内以村为单位拟订征地补偿安置方案并予以公告。征地补偿安置方案公告内容:被征用土地的位置、地类、面积 地上附着物和青苗的种类、数量;需要安置的农业人口的数量;土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式;安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式; 地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式; 农业人员的具体安置途径;其他有关征地补偿、安置的具体措施等等。

  3、“两听证”是指拟征地公告和征地补偿公告张贴后,被征地农民及其他利害关系人对是否同意征地、补偿标准、安置途径、补偿方式等申请听证。

  4、“两登记”是指地籍调查和地上附着物登记和土地补偿登记。

  地籍调查和地上附着物登记是指,由县或市级国土资源局会同被征收土地的所有权人、使用权人实地调查被征土地的四至边界、土地用途、土地面积,地上附着物种类、数量、规格等进行登记,由国土资源局工作人员和所有权人、使用权人共同确认无误后签字。国土资源局应将所有权人、使用权人签字的材料作为报批的必备材料归档上报。

  土地补偿登记是指,被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人在征用土地公告规定的期限内持土地权属证书(土地承包合同)到指定地点办理征地补偿登记手续。如被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人未如期办理征地补偿登记手续的,其补偿内容以市、县国土资源行政主管部门的调查结果为准。

  四、征地过程中,一书四方案”具体是指什么内容

  “一书四方案”是征地审批过程中,县或市级国土资源局根据征询、听证、调查、登记等情况制作的审批材料,具体指:建设项目用地呈报说明书,农用地转用方案,补充耕地方案,征收土地方案,供应土地方案。审批机关就是依据上述文件内容作出是否准予征地的决定。

  建设项目用地呈报说明书应当包括项目用地安排情况、拟使用土地情况等,并应附具下列材料,(一)经批准的市、县土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图,占用基本农田的,还应当提供乡级土地利用总体规划图; (二)由建设单位提交的、有资格的单位出具的勘测定界图及勘测定界技术报告书; (三)地籍资料或者其他土地权属证明材料;(四)以有偿方式供地的,还应当提供草签的土地有偿使用合同及说明和有关文件;(五)为实施城市规划和村庄、集镇规划占用土地的,还应当提供城市规划图和村庄、集镇规划图。

  农用地转用方案,应当包括占用农用地的种类、位置、面积、质量等。补充耕地方案应当包括补充耕地或者补划基本农田的位置、面积、质量,补充的期限,资金落实情况等,并附具相应的图件。同时农用地转用方案和补充耕地方案必须满足如下条件:(一)符合土地利用总体规划;(二)确属必须占用农用地且符合土地利用年度计划确定的控制指标; (三)占用耕地的,补充耕地方案符合土地整理开发专项规划且面积、质量符合规定要求; (四)单独办理农用地转用的,必须符合单独选址条件。

  征用土地方案,应当包括征用土地的范围、种类、面积、权属,土地补偿费和安置补助费标准,需要安置人员的安置途径等,同时还需要符合下列条件的: (一)被征用土地界址、地类、面积清楚,权属无争议的; (二)被征用土地的补偿标准符合法律、法规规定的; (三)被征用土地上需要安置人员的安置途径切实可行。

  供地方案应当包括供地方式、面积、用途、土地有偿使用费的标准、数额等。同时符合下列条件的:(一)符合国家的土地供应政策; (二)申请用地面积符合建设用地标准和集约用地的要求; (三)以划拨方式供地的,符合法定的划拨用地条件;(四)以有偿使用方式供地的,供地的方式、年限、有偿使用费的标准、数额符合规定; (五)只占用国有未利用地的,必须符合规划、界址清楚、面积准确。

  五、集体土地征收过程中,被征地农民享有哪些权利

  1、预征知情权 在征地依法报批前,政府应将预征收土地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民;

  2、调查结果确认权 土地现状及附属物调查结果须经被征地农村集体经济组织和农户确认;

  3、征地、征地补偿标准听证权 经农户申请,国土资源部门应依照有关规定对是否同意征地、征地补偿标准等事项进行听证;

  4、批复结果知情权 土地征收批复文件下达后10日内,人民政府应将批复结果公告给被征收土地的农民;

  5、土地补偿知情权 土地补偿征收公告后45日内,由国土资源局对土地补偿、安置方案进行公告;

  6、对补偿标准争议权 因未按照依法批准的征用土地方案和征地补偿、安置方案进行补偿,有权提出协调申请;有权提出裁决申请;

  7、获得补偿安置及社会保障权利 有权按照征地批复及安置补偿标准获得土地补偿费、人口安置费、青苗补偿费用及社会保险;

  8、拒绝履行政令权 土地补偿费未全额到位有权拒绝交出土地;

  9、恢复耕种权 土地征收批复后二年内没有实施,造成土地荒芜的应由批准的政府批准收回,交由原集体经济组织恢复耕种;

  10、违法举报权 任何单位和个人对违法占用土地等行为都有权举报

  六、集体土地征收的补偿标准是什么?

  按照我国土地管理法的规定,征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。 征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费及社会保险。

  1、土地补偿费

  土地补偿费是针对土地所有权给予的补偿,因此该项补偿法律规定归集体,即归土地所有权的集体组织即村委会或村民小组。土地补偿费按土地亩数计算,标准为前三年平均产值的6-10倍。土地补偿费用的分配各地分配方式不同,一般是按照比例在村民与村集体之间分配。例如,山东就规定70%归被征地农民,30%归集体作为发展资金使用。没有明确规定的,遵循村民自制原则,由村民2/3以上决定分配方案。

  2、安置补助费

  安置补助费是针对土地使用权、农民生活来源给予的补偿,因此该项补偿归被征地农民,安置补助费是按照需要安置的农业人口计算。安置补助费的补偿标准为,每一个需要安置的人员补助费为前三年平均年产值的4-6倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

  3、青苗及地上附着物补偿

  青苗及地上附着物补偿补偿是针对实际耕种人的,根据土地管理法规定,青苗及地上附着物标准由省、自治区、直辖市规定。

  4、社保资金

  自2006年4月10日起,政府征收农民土地必须将失地农民的社保资金列入补偿范围,社保资金不落实的不得批准征收土地。补偿标准必须采取社保标准不得采用低保标准。

  依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费,尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省、自治区、直辖市人民政府批准,可以增加安置补助费。但是,土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。

  当然,如果安置上述标准支付土地补偿费和安置补助费,尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省、自治区、直辖市人民政府批准,可以增加安置补助费。但是,土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。国务院根据社会、经济发展水平,在特殊情况下,也可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

  七、集体土地房屋征收的补偿标准、补偿方式是什么?

  《中共中央纪委办公厅 监察部办公厅 关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》规定,妥善解决好被征地拆迁农民的居住问题;房屋拆迁要按照建筑重置成本补偿,宅基地征收按当地规定的征地标准补偿,被征地拆迁农户所得拆迁补偿以及政府补贴,能够保障其选购合理居住水平的房屋。要督促建立与当地经济发展水平相适应、收入增长幅度相协调的补偿标准动态调整机制,并认真加以执行。在《土地管理法》等法律法规作出修订之前,集体土地上房屋拆迁,要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。依据上述的政策规定,房屋拆迁补偿方式由被征收人自行选择。选择货币补偿的,应该遵循“同房同价”的原则,即,不低于周边商品房的市场交易价格,选择产权安置的,应该遵循“拆一还一”的原则,即,多大面积的拆迁房屋安置多大面积的回迁房屋。回迁房屋应该就近安置,且标准不能降低被拆迁人的生活水平。

  八、农村宅基地房屋拆迁拆迁与国有土地上房屋拆迁有什么不同?

  1、法律适用不同。集体土地适用的是《土地管理法》;国有土地上房屋拆迁适用的是《国土土地上房屋征收与补偿条例》;

  2、批准部门不同。集体土地房屋拆迁必须由国务院、省、自治区及直辖区作出土地征收的批复;国土土地上房屋拆迁必须由县级以上人民政府作出征收决定;

  3、实施部门不同。集体土地上房屋拆迁由县级以上地方人民政府公告并组织实施,一般由国土资源局具体实施;国有土地上房屋拆迁由县级以上人民政府组织实施,一般由住建局房屋征收部门具体实施。

  4、强制执行程序不同。集体土地上房屋强拆一般有国土资源部门作出《责令交出土地决定》后申请法院强制拆除,国有土地上房屋强拆一般是作出征收补偿决定书,由县级以上人民政府申请法院强制拆除。

  九、农民利用宅基地房屋进行经营,拆迁中能获得额外的补偿吗?

  将自己的住宅房屋用于经营,房屋除了参照经营性用房市场价格进行补偿外,因拆迁引起的停产停业损失也应该获得补偿。该损失一般由双方协商确定,无法确定的,由评估公司进行评估。

  十、不签订安置补偿协议,政府是否有权利强拆房屋?

  政府及政府部门无权强制拆除被拆迁房屋,人民法院经过一定法定程序后才能够强制执行,拆除房屋。

  十一、逼迫情况下签订了安置补偿协议有效吗?如何主张自己的权利?

  根据《合同法》的规定,胁迫情况下签订的合同属可撤销的合同,被撤销的合同自始无效。逼迫签订的安置补偿协议,签署人可以在签订合同一年内,向人民法院提起诉讼,要求法院撤销签订的安置补偿协议。

  十二、签订安置补偿协议后,不履行搬迁义务,将承担怎样的法律后果?

  签订安置补偿协议后,不履行搬迁义务的,属民事违约行为。政府无权直接拆除房屋,而应该向人民法院起诉,要求村民腾退房屋。获得胜诉后,人民法院依法强拆房屋。????


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房产律师网首席南京律师姬传生,房地产经济师,兼职不动产法学教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.中华全国律协会员,江苏省律协会员,十九年专业房产律师,十五年高校教师,两届徐州市政协委员,精通南京买卖二手房律师业务,办理房屋遗产分割继承和房产买卖合同案件,处理商业用房租赁和房屋征收纠纷.解答南京安置房二手房交易法律咨询.
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