承租人的优先购买权详解
作者:南京房屋租赁律师 发表时间:2017-01-17 10:25:03 当前栏目:房屋租赁 来源: 阅读: 次《合同法》第230条规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。此处同等条件通常是指同等价格条件以及支付条件。
《城镇房屋租赁解释》列明了审理原则:
(1)出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。
(2)出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务,应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的,人民法院应予支持。
(3)出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋,应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
承租人可主张的赔偿责任的范围在实践中主要指房屋差价损失,可以申请法院委托专业的评估机构来对市场销售价格进行比较鉴定。
承租人行使优先购买权的限制:
(1)《合同法》规定的特殊群体同时也主张该权益,或承租人错失权利,或第三人善意取得。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条规定,具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:①房屋共有人行使优先购买权的;②出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;③出租人履行通知义务后,承租人在15日内未明确表示购买的;④第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
善意取得是为了保障交易安全,先买权制度是为了保障承租人的居住状况,承租人完全可以以“买卖不破租赁”来实现其居住权,直至合同终止,故司法实践中以善意取得限制先买权也是合理的。
(2)因企业改组改制、投资合并、合作建房等导致的房屋出售。因国家宏观调控、企业改组改制的需要,或者房屋所有人以房屋作为出资,因企业收购、合并或则分立而变更房屋所有人,以自有房屋作价与他人合作扩建、改建房屋的情况下,这时承租人也不能主张优先购买权。
现实生活中,商业租赁过程中转租情形下,到底是承租人还是次承租人享有优先购买权,南京专业房产律师认为次承租人对租赁房屋依赖关系更为密切,并实际占有该房屋,应当顺位在承租人之前。
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