合同履行期限较长而市场变化较大可否调整租金？

　　租赁期限是指租赁合同的存续期间。《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”可见，租赁合同的期限可以长达20年，而房地产市场本身存在着变动大、风险高的特性，不可预料的因素多，如果租赁合同的租金是固定价，履行过程中，出租人提出增加租金或者承租人提出减少租金，要求对租金进行调整，对此应如何处理?如果双方当事人协商一致调整租金，根据意思自治原则，法律不得对此作出干预。但如果双方当事人不能协商一致，是否允许履行中调整租金，如果允许，其的法律依据又是什么?这是审判实践中亟需解决的问题。

　　房屋租赁合同履行过程中，对于租金能否调整，实践中存在三种不同观点：

　　第一种观点认为，租金不允许调整，理由是契约严守原则。因为双方订立合同时应预料到风险和后果，如果允许随意调整租金，则使租赁关系处于变化状态，影响租赁的安全与稳定。

　　第二种观点认为，租金允许调整，理由是情势变更原则。因为市场的变动，发生订立合同时当事人不能预见并且不能克服的情况，改变了订立合同的基础，使当事人之间的利益重大失衡，应当允许当事人采取补救措施。

　　第三种观点认为，租金允许调整，理由是公平原则。因为市场是一个复杂的运动过程，囿于人的有限理性，人们对未来市场的变化的预测极其困难，整个交易过程充满风险，以公平原则处理，能够在当事人之间对风险进行合理配置。

　　南京房屋租赁律师认为，对待此类问题应慎重处理，具体问题具体分析。上述观点从不同的角度出发，也各自有一定的法律依据。一般情况下，对租金不能随意调整，这是合同严守原则的具体体现。当事人既然订立较长期限的租赁合同，在订立合同时，应当充分考虑到商业风险和行为后果，虽然在合同履行过程中，不动产价值发生重大变化，但这不属于不能预见并且不能克服的情况，事后反悔，有悖于诚实信用原则。

　　但是，如果出现不能预见并且不能克服的情况，改变了订立合同的基础，使当事人之间的利益重大失衡，根据情势变更原则应当允许调整租金，实现对当事人利益的救济和平衡。