非法转租租金价差的实务处理

　　未经出租人同意，承租人转租的，出租人解除合同或者请求确认转租合同无效时，要求承租人返还向次承租人收取的超出出租人应收租金部分的利益，是否予以支持?

　　转租，是指承租人不退出租赁合同关系的前提下，而将租赁物全部或者一部分出租给次承租人(接受转租的当事人)，承租人与次承租人形成新的租赁关系，承租人仍然以其与出租人的租赁合同承担相应的权利义务。转租系以原租赁合同为基础，承租人与次承租人再订立租赁协议，将租赁物转由第三人独立使用收益的行为。

　　转租在法律性质上仍为租赁，但是，与通常的租赁合同相比，转租有如下特点：(1)必须以租赁合同的存在为前提;(2)转租人必须为原租赁合同的承租人;(3)转租中的标的物必须与原租赁合同的标的物的全部或一部分相一致;(4)次承租人的权利受到承租人的租赁权和出租人的所有权的限制。

　　转租中使用收益，系以原租赁权范围为限。因此，构成转租必须存在两个租赁关系，即出租人与承租人之间的租赁关系、承租人与次承租人之间的租赁关系。

　　未经出租人同意的转租，能否要求承租人返还向次承租人收取的部分利益，南京房屋租赁律师认为，应当具体问题具体分析。

　　第一种情况，承租人未经出租人同意，将承租的房屋转租给第三人，出租人知道或者应当知道承租人转租，在6个月内提出异议的，出租人有权请求解除合同或者确认转租合同无效。如果出租人请求确认转租合同无效，依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益。承租人获取的占有利益实质上是承租人向次承租人收取的房屋使用费，参照转租合同约定的租金标准计算。这样，承租人取得的转租租金差额，依据无效合同理论，应返还给出租人。出租人请求解除合同的情形同样适用，即承租人取得的转租租金差额应返还给出租人。

　　第二种情况，承租人未经出租人同意，将承租的房屋转租给第三人，出租人知道或者应当知道承租人转租，但是未在6个月内提出异议，视为同意转租，之后出租人再以承租人转租未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予以支持。既然出租人同意转租，承租人有权依据转租合同向次承租人收取转租租金。如果出租人、承租人对转租租金差额有约定，按照约定处理;如果没有约定，转租租金差额理应由承租人取得，出租人没有权利要求承租人返还转租租金差额。