次承租人的诉讼地位简析

　　在房屋租赁合同纠纷中，如何确定?

　　出租人未经承租人同意而将房屋转租，从合同的相对性来看，完全形成两个互相独立的合同，即出租合同与转租合同i出租人与承租人之间并不发生直接的联系，但是，由于出租人的出租房屋行为与承租人的转租房屋行为处分的是同一标的物，因此，两者之间难免互相影响，故在房屋租赁合同纠纷案件中，次承租人应当具有第三人诉讼地位。因租赁合同解除而产生的纠纷，如果出租人未将次承租人作为被告的，考虑到判决生效后的执行问题以及保护次承租人利益的需要，原则上应追加次承租人作为第三人参与诉讼。如果次承租人人数过多，且各方的也不同，则不宜追加次承租人为第三人，可根据情况需要，由当事人另行诉讼。

　　需要注意的是，人民法院是要根据案件的具体情况，通知次承租人作为第三人参加诉讼，是“可以”，而不是“应当”。

　　另需注意的是，出租人与承租人因履行租赁合同发生争议时，次承租人可以作为第三人参加诉讼，问题是，转租合同中承租人与次承租人就转租合同发生争议时，是否将出租人列为第三人呢?即承租人与次承租人就合同效力或合同解除产生争议的，是否需要追加出租人为合同当事人。此种情况下，一种观点认为承租人与次承租人的关系，与出租人与承租人的关系是两个法律关系，不应当在一个案件中审理;一种观点认为应当追加出租人为第三人，或通知出租人对租赁合同是否解除作出意思表示，然后决定本案的审理。南京房屋租赁律师认为，承租人与次承租人之间的租赁纠纷与前一租赁合同是两个法律关系，如果在案件审理过程中追加出租人为第三人或通知出租人表达意见的话，势必造成讼累，不利于案件的审理。所以，不需要追加出租人为第三人或通知承租人。但是，承租人有证据证明出租人已通知解除租赁合同的，在案件审理过程中应当作为一个事实予以考虑;或出租人已另案诉讼要求与承租人解除租赁合同的，应当等待另案的处理结果。

　　此外，次承租人要求承租人解除合同并赔偿装修等添附损失的，属于合同当事人之间的纠纷，一般无须追加出租人为案件的第三人。