出租人出卖房屋时如何履行通知义务？

　　出租人履行通知义务的方式是采用口头形式，还是采取书面形式，法律对此没有明文如定。在法律没有作出明确规定的情况下，口头或者书面形式均可以。随着经济的发展和平的进步，通讯的方式多种多样，可通过信函、电子邮件、手机短信、在租赁房屋处张贴告示等各种形式。但无论以什么形式通知，都应当以送达承租人为必要，否则不发生通知的效果。

　　出租人通知承租人的内容，法律同样也没有明确规定。一般认为，通知的内容应为出卖房屋的意向、房屋价款、付款方式、付款期限等基本内容，换言之，也就是“同等条件”的内容，在承租人明了同等条件的基本内容后，再作决定是否行使优先购买权。如果承租人接到通知后15日内未明确表示愿意购买的，视为其放弃优先购买权。

　　在出租人出卖房屋负有通知承租人义务这一点上，没有争议。有争议的是，对于通知的形式和内容如何确定，有人认为，出租人出卖租赁房屋时，必须以书面方式通知承租人本人或者授权的代理人，单纯以登报公告等形式进行通知，而未针对承租人通知的，不发生通知的效果。另外，通知的内容也必须是出卖房屋的详细、具体内容。

　　南京房屋租赁律师认为，出租人出卖租赁房屋时，出租人既可以通知承租人本人或者其法定代理人，也可以在租赁房屋处张贴告示、在新闻媒体上刊登公告等方式告知，这些通知方式同样发生通知的法律后果。在通知的内容上，主要是房屋价款、付款方式、付款期限等“同等条件”的内容。

　　对于通知的形式，《拍卖、变卖财产规定》第14条第1款规定，人民法院应当在拍卖5日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。根据上述规定，南京房屋租赁律师认为，出租人在规定的期限内通知承租人，或者在出租房屋和当地报纸上张贴和刊登拍卖公告，如无特别情形，这些公告应当推定为承租人所知悉，可认定出租人已履行了对承租人的通知义务。

　　对于通知的内容，出租人在书面通知中不能简单地告知要出卖房屋，还应当明确具体的价格、付款方式和付款期限以及其他相应内容。通知的内容不仅要有出卖的意图，还要有具体的出卖条件，只有这样，才能确定优先购买权人在该具体出卖条件下是否愿意购买，从而保全或丧失其在该具体条件下的优先购买权。如果出卖人对第三人降低了出卖条件，其仍负有向优先购买权人通知的义务，原因在于通知的内容发生了变化。

　　江苏省高级人民法院在《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》中规定：“出租人以书面方式通知承租人时，应当告知出卖租赁房屋的事实、时间及相关条件。出租人虽然以书面方式通知承租人出卖租赁房屋的事实，但未告知具体出卖条件或告知内容不真实、不全面或者在出卖条件发生变化后未及时告知承租人的，应当认定为未履行通知义务。”上述规定对出租人通知内容的约束具有一定的参考作用。出租人没有履行通知义务或通知义务履行不当而将房屋卖给他人，侵害了承租人的优先购买权，承租人可以要求出租人承担损失赔偿责任。