在善意取得的前提下 物权优于债权

　　【案情简介】

　　2002年1月，某公司将自己所有的房屋卖给黄某，并签订该房屋的买卖合同。卖方单位的法定代表人周某签名并加盖单位公章。2003年9月，周某领取了上述房屋的产权证后，又将上述房屋出售给朱某，双方签订了房屋买卖协议。2005年1月5日，朱某向房管局申请领取该房屋的产权证。房管局受理申请后，审查了房屋买卖契约、原产权证、契税完税证等材料后，核准该户房屋的产权转移过户。2005年1月7日，房管局向朱某颁发了房屋所有权证。

　　【法院民事判决】

　　先前购买房屋的黄某向法院起诉，请求法院确认该争议房屋归自己所有，2005年8月12日，法院作出民事判决，终审判决认定本案讼争的房屋归朱某所有。

　　【法院行政判决】

　　2005年12月20日，黄某又向人民法院提起行政诉讼，认为房管局的行政登记行为侵犯了自己的合法权益，请求法院依法撤销颁发给朱某的房屋所有权证。法院认为，周某与朱某签订的房屋买卖合同，是双方真实意思的表示，是合法有效的。房管局的颁证行为证据确凿、适用法律法规正确、程序合法。本案讼争房屋的所有权归朱某，已由生效裁判所确认。黄某作为一房二卖的受害人，应当通过其他法律途径维护自己的合法权益。遂维持了房管局的房屋所有权证。

　　【二手房律师法律分析】

　　1、根据现有的证据分析，朱某与周某到房管局办理产权过户手续时，提交了真实有效的房屋买卖契约、原产权证、契税完税证等一系列材料;朱某支付了全部购房款，该购房款数额符合买卖合同签订时二手房市场同地段同面积房屋的正常交易价格，不存在明显不合理低价的情形。黄某在没有任何证据可以认定或推定朱某在本案中存在与周某串通的恶意，应将朱某定性为善意第三人。

　　2、根据《城市房屋权属登记管理办法》第四条第二款、第八条第三款的规定，房管局作为行政区域内的房地产行政主管部门，具有依法办理房屋权属登记的法定职责。房管局受理朱某转移过户的申请后，审查了房屋买卖契约、原产权证、契税完税证等材料后，核准该户房屋的产权转移过户并向朱某颁发了房屋所有权证，房管局颁证的具体行政行为证据是充分的、确凿的。房管局的转移登记行为符合《城市房屋权属登记管理办法》第十条关于登记程序的规定，程序是合法完善的。

　　3、在第三人善意取得前提下，根据民法中的物权优先原则，不论其是否签订买卖合同在先，都优先于债权。