次承租人的合同解除抗辩权如何行使？

　　按照《合同法》第94条规定的解除合同具体情形中，将当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的作为合同解除的法定依据。在出租人与承租人之间订立的房屋租赁合同中，承租人以按期、及时、完全的缴纳租金为其主要义务，如果承租人对房屋租赁合同约定的债务拖欠履行，这势必造成出租人合同利益的损失，按照《合同法》第94条的规定，出租人有权行使合同解除权，并可以依照该法第114条关于违约金规定要求违约的承租人支付违约金。对转租合同而言，出租人与承租人之间的原房屋租赁合同是承租人与次承租人转租合同的前提和基础，如果出租人行使合同解除权解除原房屋租赁合同的话，那么在此基础上建立的转租合同势必会受到提前终结的影响，因此会影响到次承租人的利益。

　　按照《房屋租赁合同解释》第17条中段规定：“次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。”这就赋予了次承租人对待出租人合同解除权的抗辩权。一般来说，抗辩权是权利人用以对抗他人请求权的权利，其作用在于防御，而不在于攻击，因此必待他人之请求在先，才可以对其行使抗辩权。因此南京房屋租赁律师认为，在出租人解除合同时，次承租人行使解除抗辩权应有三个前提条件：第一，转租合同的有效性是次承租人行使抗辩权的前提，如果转租合同本身无效，或者原出租合同无效的话，次承租人就失去了对抗出租人解除权的正当性基础。第二，次承租人应以完全清偿作为抗辩基础，即次承租人代位清偿应当包括三部分：承租人拖欠的租金、因承租人拖欠租金而产生的利息损失、根据原出租合同产生的违约金，次承租人只有将这三部分金额完全代位清偿，才可以达到抗辩效果。正因为此，又引申出出租人应有通知次承租人清偿完整金额的义务，如果因为出租人的原因，次承租人未能全额清偿，则依然发生抗辩效果。第三，抗辩权的重要特征就在于防御性，在出租人没有行使合同解除权之时，次承租人不能，也没有必要行使以代为清偿为内容的抗辩权，出租人行使合同解除权是次承租人行使解除抗辩权的前提条件，如果基于对转租人经营恶化情形的担心，次承租人欲提前代替其清偿，出租人可以考虑接受与否或提存。