在二手房买卖中，应当如何认定业主身份？

　　司法实务中，经常有买受人购买了专有部分后再行转让(即二手房买卖)的情形发生，此时有关业主身份认定的问题相对复杂。

　　1.买受人购买专有部分后尚未办理所有权登记即转让该专有部分并向其相对人移转占有的，参照《建筑物区分所有权解释》第1条第2款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”的规定，可以认定专有部分合法占有人为业主。

　　2.买受人购买专有部分并办理所有权登记后转让该专有部分并向其相对人移转占有的，如果双方当事人对业主身份产生争议，应当认定登记所有权人为业主。

　　3.买受人购买专有部分并办理所有权登记后发生一房数卖的，如果已经完成变更登记的二手房买受人与实际占有的二手房买受人针对业主身份产生争议，应当认定完成变更登记的买受人为业主。

　　但是，对于那些正在通过诉讼或者仲裁方式解决专有部分归属争议的，应当如何认定业主?此时，应当待生效法律文书作出后，再进行认定。当然，由于这种情况应属极端个例，所以一般不会对业主自治秩序和多数决的形成太大冲击。

　　购房时对专有权客体范围作出的特殊约定，其效力如何认定?

　　房屋销售中，开发商往往将小区一些共有部分赠送或附带出卖给个别业主，例如，对于顶层业主附赠楼房平台、对底层业主赠送花园等，由此引发纷争。处理此类纠纷，如何认定此类约定的效力成为焦点。南京房产律师认为：从区分所有权的概念内涵来看，将楼房分为专有和共有部分，是为了合理确定多层楼房中不同所有权人的权利行使界限和规则，保障楼房全体所有权人的正常使用，合理规制其利益冲突。因此，在区分所有权中，专有或共有部分，对应的是行使权利的界限和规则，不能简单地将专有部分理解为单个业主的专有物，将共有部分理解为全体业主的共有物。《物权法》第72条明确规定业主对建筑物专有部分以外的共有部分“享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务”，同时还规定，转让专有部分的，“对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让”。所以，专有权、共有权以及成员权是不可分割的，专有权居核心地位，共有权和成员权是专有权的必然附属。因此，在个别业主与开发商之间，如果双方约定将共有部分变更为个别业主的专有部分，则此约定违背了《物权法》所规定的区分所有权的固有属性，是无效的。但是，如果双方约定内容仅涉及业主对共有部分的专门使用，而不涉及权属变动，则此约定属于效力待定，可待业主大会追认后有效。