“转租”“群租”引纠纷 租赁合同被解除

　　眼下，社会上房屋租赁市场允许“转租”，但从规范市场行为角度出发应限制混乱的“群租”现象。10月25日，上海市静安区人民法院审理一起因房屋租赁引起的是“转租”还是“群租”纠纷案，法院判决出租人上海某贵金属有限公司(以下简称：贵金属公司)与承租人徐某签订的《租赁合同》及《补充协议》予以解除;徐某在一个月内迁出本市西康路某号2602、2603室房屋，贵金属公司返还徐某保证金2万元。

　　2010年4月下旬，贵金属公司与外来人员徐某签订《租赁合同》，约定贵金属公司将地处西康路某号的系争房屋租赁给徐某使用，租期为五年，至2015年5月31日止;徐某向贵金属公司承诺该房屋仅作为居住使用。在租赁期限内，未征得贵金属公司的书面同意，徐某不能擅自改变房屋的用途，贵金属公司同意徐某可将所承租的房屋转租于他人。合同还约定同意徐某可对该房屋装修，但不能破坏房屋的整体结构，不能群租、不能转让租赁权等。

　　2011年12月28日，双方又签订《补充协议》约定，徐某未经贵金属公司书面同意，将房屋转租、转借他人使用的，拆改变动房屋主体结构或损坏房屋等行为，贵金属公司有权终止合同，收回房屋并支付月租金的5%为违约金。

　　2012年6月中旬，贵金属公司诉称，徐某在该房屋租赁过程中，未经房屋人的书面同意，擅自将系争房屋分段隔开进行“转租”，已构成了“群租”，违反了双方的合同约定，后贵金属公司委托律师向徐某发出律师函，要求解除双方的房屋租赁关系，返还系争房屋并支付相应的违约金未果，请求法院判令解除双方的《租赁合同》及《补充协议》，徐某搬离系争房屋及支付违约金2万元。

　　法庭上，徐某辩称双方订立的《租赁合同》明确约定，贵金属公司同意自己将所承租的房屋转租他人，证明了贵金属公司对自己将房屋分段隔开对外出租是知晓并同意的。根据相关规定，自己把270平方米的房屋分割成11间，人均使用面积远高于“群租”标准，该行为不属于“群租”。

　　徐某还声称，尽管在《补充协议》中约定“未经贵金属公司书面同意，不得将房屋转租。”但在双方的《租赁合同》中却明确同意自己转租行为，表示不认同贵金属公司的诉求。

　　审理中，双方要求相距甚远，致法院调解不成。但查明了涉案房屋在出租给徐某前，贵金属公司已作过改造，将2602、2603室打通，并在厅内间隔成四个房间，连同租赁房屋内原有的七间，按间分别出租给了案外人顾某等人。但因房内租客不断变化，居住了大量外来人员给周围邻居生活造成影响，当地居委会、业委会及物业公司要求贵金属公司及徐某整改。2010年12月，当地房管部门还曾上门张贴《限期整改通知书》，徐某仍未理会。2012年5月上旬，贵金属公司曾以徐某擅自分段隔开房屋对外“群租”，通知徐某终止原租赁合同。

　　法院认为，本案涉及的《租赁合同》约定，贵金属公司同意徐某将所承租的房屋转租他人，但约定在租赁期限内未征得贵金属公司的书面同意，徐某不得擅自改变该房屋的用途。而双方约定的“转租”，是指贵金属公司同意徐某将系争房屋，按照原有规划，可分别出租给他人使用。可徐某却将三个厅隔成四个房间分别出租，该行为不属于约定中允许的“转租”情形，且明显改变了客厅以及原有房屋的用途。徐某未经贵金属公司书面同意，拆改变动房屋布置结构，改变了合同规定的租赁用途，影响邻里居民的正常生活，且在限期内未作整改，构成违约，贵金属公司有权终止合同收回房屋，遂法院作出了上述判决。( 来源：法律教育网)