出租人可否以承担违约责任为代价解除房屋租赁合同？

　　合同系当事人之间的约定，不是法律强加的，它相当于当事人双方自己制定的法律。法律确认合同具有拘束力，在一方不履行合同时，另一方追究其违约责任，这只不过是执行当事人的意愿和约定而已。正因为违约责任是出于当事人自己的约定，这就使得违约责任具有了充分的说理性和说服力，此外，无须再要求违约责任具有合理性和说服力的其他理由。

　　违约的主要类型分为预期违约和实际违约两种。预期违约是合同履行期未届至时，当事人明示或默示将不履行合同，实际违约是合同履行期已经届至时，当事人不履行合同义务或不按合同约定履行合同义务;预期违约可以视为是一种违约的现实危险，它可能发展为实际违约，也可能由于违约人撤回毁约的意思表示而消失，而实际违约则已经是一种现实;预期违约表现为对整个合同毁弃，而实际违约的形态则有不履行、迟延履行、不完全履行等。

　　对于合法有效的合同，当事人不得擅自变更或者解除。但是，在审理房屋租赁合同纠纷案件中经常遇到出租人基于某种目的，甘愿以承担违约责任为代价无故要求解除房屋租赁合同，收回已交付承租人使用的房屋。

　　南京房屋租赁律师认为，房屋租赁合同不同于一般的动产租赁合同，此类案件的处理往往涉及腾退房屋以及当事人对房屋进行的装饰装修等返还或赔偿、补偿问题，对当事人利益影响巨大，处理不好极易激化社会矛盾，因此要审慎处理。另一方面还要考虑判决的可执行性问题。具体来说，在房屋已经交付承租人使用的情况下，无论哪一方违约情形符合约定或法定解除条件，守约方都可以依法行使合同解除权，法院或仲裁机构对此应当予以支持。若承租人并无违约行为，或者虽有违约，但未达到约定或法定解除条件，且合同具备继续履行的条件，一般不能轻易判决解除合同。也就是说，出租人不得以承担违约责任为代价解除不符合法定或约定解除条件的房屋租赁合同，除非该合同实际上无法继续履行或者经承租人同意。这样处理，一方面是为了维护诚信原则和社会经济秩序稳定，另一方面也是为了判决和执行的互相衔接，有效减少和避免强制迁让问题，从而防止社会矛盾激化，促进社会和谐。