房屋装修违反公约，物业起诉可获支持

　　业主装修时将露台封闭，在封闭的玻璃上再行搭建玻璃房，擅自将绿地改建为凉亭，违反《业主临时管理规约》，物业公司将其诉至法院要求拆除。近日，松江区法院一审支持了物业公司的诉讼请求。

　　【案情回放】

　　杨先生在松江某小区新购联排别墅一幢，为让家人住得舒心，杨先生精心装修，花费甚巨。他不仅将房内布置得温馨舒适、富丽堂皇，把靠南的二楼露台、三楼阳台作了封闭，更为了多利用空间，把靠北的阳台一并封闭，并在封闭的玻璃上再搭建了一间阳光房。看到房屋靠小区围墙，杨先生又突发奇想，将屋外靠墙的草地改造了一座古色古香的全木制凉亭，准备夏天乘凉，冬日小歇。

　　随着装修完工，杨先生准备入住享受劳动成果时，却收到了物业公司的通知，要求其限期拆除封闭的二楼露台、三楼搭建的阳光房以及凉亭，为此双方争执不下。后物业公司依据《业主临时管理规约》以及相应的入住文件将杨先生告上了法庭。

　　杨先生在法庭辩解说，第一，封闭阳台系出于安全考虑，且封闭阳台风格与原来基本保持一致，对其他业主没有任何影响。第二，物业公司没有诉讼主体资格，且其在明知已经装修的情况下时至今日方才起诉，已经视为默认被告封闭阳台的行为。第三、杨先生所签订的《业主临时管理规约》以及《特别告知》等文件均为格式合同，限制了小业主的专有权利，不符合法律规定。

　　法院审理后认为，被告杨先生的行为违反了《业主临时管理规约》第七条中不得擅自封闭阳台、不得在公共部位搭建构筑物的规定，判决被告拆除相关的封闭阳台以及凉亭。

　　【以案说法】

　　问题一：物业公司起诉是否具有诉讼主体资格?

　　答：物业服务企业依据《物业服务合同》对小区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内的环境卫生和秩序。若业主违反物业服务合同或业主管理规约，妨害物业服务与服务的，物业公司根据与业主的约定制止违反管理规约的行为，乃至诉至法院均符合法律规定，因此其具有相应的诉讼主体资格。

　　问题二：物业公司的主张是否不恰当限制业主所有权?

　　答：业主对房屋装修系所有权行使的一种形式，但是应当受到“权利不得滥用”以及意思自治原则的限制。《业主临时管理规约》约定业主不得擅自封闭阳台，不得占用绿地。但杨先生不仅违反规约擅自封闭，还在封闭的阳台上再行违章搭建，甚至占用本属所有业主共有的绿地私自建造凉亭，已明显违反业主公约，损害其他业主的合法权益，物业公司要求拆除与法有据。

　　【法条链接】

　　最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。

　　《物权法》第七十一条规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。