能否认为一套房屋的每一个房间构成一个专有部分？

　　建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为《物权法》第6章所称的专有部分：(1)具有构造上的独立性，能够明确区分;(2)具有利用上的独立性，可以排他使用;(3)能够登记成为特定业主所有权的客体。前两个条件为专有部分的物理要件。“具有构造上的独立性，能够明确区分”的标准主要是此专有部分与彼专有部分是否能够明确区分。就房屋而言，需以墙、天花板、地板等与彼套房屋分开。“具有利用上的独立性，可以排他使用”的标准主要是有独立的出入口，也即通常所说的门与公共空间相通。“能够登记成为特定业主所有权的客体”是专有部分的法律要件，其标准主要是看是否在登记机关的登记簿上记载。

　　南京房产律师认为，房屋的各个居室不符合“具有利用上的独立性，可以排他使用”和“能够登记成为特定业主所有权的客体”的条件，并不构成一个专有部分，一套房屋只能算一个专有部分。

　　按照最高人民法院《建筑物区分所有权解释》第2条规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为《物权法》第6章所称的专有部分：(1)具有构造上的独立性，能够明确区分;(2)具有利用上的独立性，可以排他使用;(3)能够登记成为特定业主所有权的客体。房屋的各个居室并不符合上述三个条件。

　　首先，是否具有独立的与外界相通的出人口是判断“具有利用上的独立性，可以排他使用”的重要标准。房屋每一个居室都不能直接与外界相通，因此不具备构成专有部分的第二个要件。

　　其次，如果一套房屋的不同房间分别归不同专有权人所有，会导致同一套房屋有不止一个登记权人，这样就不符合“一物一权”的原则，事实上也无法取得登记机关的登记。

　　再次，房屋的各个居室从外部来看，根本就很难被观察到，更谈不上明确区分。

　　最后，业主参加业主大会时，一套房屋的业主只有一个投票权，认为一套房屋有几个房间，就有几个专有部分的观点与业主投票权的规定矛盾。

　　因此，一套房屋的各个房间因不符合最高人民法院《建筑物区分所有权解释》第2条第1款规定的构成专有部分的第三个要件，而不能分别视为专有部分，一套房屋只能算一个专有部分。