管理规约对区分所有建筑物的占有人的效力

　　就管理规约对于承租人、借用人等区分所有建筑物的占有人是否具有效力，我国《物权法》《物业管理条例》等法律法规并未作出规定。《建筑物区分所有权解释》第16条规定，建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。实务中，不少城镇住宅物业小区的管理规约不区分业主与承租人、借用人等物业使用人在区分所有关系和管理规约中的不同法律地位，一律规定：管理规约对本物业管理区域内的各业主和使用人具有约束力，应系不妥。

　　根据《物业管理条例》第十七条“管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力”。管理规约的效力虽然原则上应及于业主及其特定继受人，但承租人、借用人等区分所有建筑物的占有人(设定的继受人、物业使用人)，应仅受管理规约事项中有关使用事项(内容)的拘束。也就是说，依管理规约对建筑物、基地或附属设施的使用方法，负与业主相同的义务。进而言之，管理规约所定的所有义务并不都能约束物业使用人，物业使用人承担的义务只能是专属于业主之外的、与使用人的身份紧密相连的、尊重其他业主物权的义务。例如，必须遵守本物业区域内物业共用部位和公用设备设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护;必须按有关规定合理使用水、电、气、暖等设施设备，不擅自拆改等。至于管理规约中所定的与使用物业并不直接相关的义务就不能约束物业使用人。