物业律师分析物业服务合同的性质

　　所谓物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。业主和物业管理企业，通过签订物业服务合同在物业管理活动中发生法律上的联系，形成物业管理法律关系。

　　物业服务合同是指业主和物业管理企业之间订立的，由物业管理企业为业主提供物业服务，业主支付相应报酬的协议。关于物业服务的性质，有不同观点：

　　1、物业服务合同属于委托合同，在物业服务合同关系中，业主处于委托人的地位，而物业服务企业处于受托人的地位。南京物业律师认为，该难以成立。首先，委托合同中受托人在委托合同范围内所获得的法律后果归属于委托人，而在物业服务合同中，业主不用为物业服务企业的物业服务行为承担民事责任。其次，《合同法》第399条前段规定：“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。”这实质上是规定了受托人的忠实义务，但在物业服务企业的物业服务活动中，业主只有监督权，而没有干涉和指挥权，物业服务企业也没有服从业主指示的忠实义务。

　　2、物业服务合同属于劳务合同，物业服务合同是完成工作(提供劳务)的合同，业主是雇主，物业服务企业是劳务的提供者。南京物业律师认为，该难以成立。首先，雇佣合同的受雇人是自然人，其提供的劳务是自然人通过自己的技能和经验完成雇主所要求的任务，而物业服务合同的受雇人即物业服务企业，则是依法设立的专业企业，它依靠自身的资金实力、专业人员的配备以及综合性的管理服务能力提供物业服务。其次，雇佣合同的受雇人在完成工作的过程中通常要听从雇佣人的安排和指挥，而物业服务合同的受托人在完成物业服务过程中具有更强的独立性，只需遵从法律与合同即可，在具体事务上不必听命于业主的支配。

　　3、物业服务合同约定物业服务企业提供一定的服务，对小区物业进行管理，是一种承揽合同。南京物业律师认为，该观点也难以成立。在承揽合同中，承揽人提供的劳务表现为一定的物化劳动，其劳动成果为定作物，是一种有形的东西。而在物业服务合同中，物业服务企业履行义务的结果，具体体现在小区的环境清洁，社会秩序良好等，不是表现为特定的产品。因此，业主对物业服务企业履行义务的状况的检查是一种实时的过程监督、随时检查，而不是对合同履行的最后成果的检查。

　　南京物业律师认为，物业服务合同具有如下法律特征：

　　1.物业服务合同是一种民事合同。物业管理是一种约定俗成的叫法，但实际上，物业管理应立足于服务而不是管理，业主与物业管理企业之间的关系是被服务者与服务提供者的关系，物业管理企业的“管理”权利源于业主的授权，也是基于业主共同利益的需要，业主聘请物业服务企业，而物业服务企业则依靠其专业技能为业主提供服务。因此，物业服务合同是平等的民事主体之间签订的民事合同。

　　2.物业服务合同具有诺成性、有偿性、双务性、要式性等特点。诺成性是指物业服务合同自双方当事人意思表示一致即可生效;有偿性是指物业服务企业提供物业服务以对方当事人支付报酬为对价;双务性是指在物业服务合同中，双方当事人既享有一定的权利，同时也须履行相应的义务;要式性是指物业服务合同通常都需采取书面形式。

　　总上，物业服务企业在很大程度上是以提供服务的形式进行的，它具备提供服务类合同的所有法律特征，但它与《合同法》规定的六种提供服务类合同和尚未被有名化的其他提供服务类合同中的每一种都有显著区别，很难使其在现行法中对号入座，因而是一种全新类型的提供服务合同。