房产律师解答：“住改商”的行为应否被禁止？

　　“住改商”是指是指住宅区业主将住房改为商业用途的行为。“住改商”行为的弊端主要有：(1)严重干扰和影响其他业主的正常生活，影响业主居住环境的安宁、卫生和舒适，造成邻里失和，引发社会矛盾。(2)由于来往小区人员过多，造成建筑区划内车位、电梯、水、电等公用设施使用的紧张。(3)容易产生安全隐患，增加小区内部不安全、不安定因素，防火、防盗压力骤增。(4)危及建筑物安全，住宅的规划设计与商业用途建筑的设计标准有很大差异，楼层负载也不相同，“住改商”容易导致楼板承重力过大。(5)在物业费交纳问题上，对其他业主有失公平，现行物业费的计算是按照平方米确定的，在此情况下，由于“住改商”往往带来公共设施损耗显著加大、物业服务成本明显增加，在物业费总额并未提高的情况下，其他业主享受物业服务的质量和水平势将有所降低。(6)造成国家税费的大量流失，因商业用地是为盈利而取得，故其土地使用年限和土地使用权出让金的计算标准与以居住为目的的住宅用地均有所不同。在“住改商”的情况下，使得由改建而成的商用房屋的土地使用权使用年限实际上变为了70年，这就变相导致了国家土地使用权出让金的损失。

　　《物权法》第77条和《建筑物区分所有权解释》第11条对这一问题作出了规定。业主将住宅改变为经营性用房(也即“住改商”)，除应遵守法律、法规以及管理规约外，还应经有利害关系的业主同意。

　　南京房产律师认为，“住改商”能否被允许，关键是要看这一行为是否遵守法律、法规以及符合管理规约。此外，还应当经有利害关系的业主同意。专有所有权与一般所有权本质上是一致的，具有绝对性、排他性和永续性三大特征。

　　在“住改商”中，利害关系业主是因“住改商”使得房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的相邻业主。房屋价值受到不利影响是指由于“住改商”行为使得其他业主的房屋价值减损。生活质量受到不利影响是指由于商业经营活动使得其他业主的日常生活受到不利干扰。这种不利影响包括已经造成的，还包括尚未造成但是将来可能会出现的。

　　根据《物权法》规定，业主将住宅改为经营性用房，其行为合法化的条件有两个：一个条件是必须遵守法律、法规以及管理规约的规定;另外一个条件是必须征得有利害关系的业主同意。这两个条件必须同时具备，才可以将住宅合理合法地改变为经营性用房，二者缺一不可。可见，在“住改商”问题上，有利害关系业主的同意是必需的，但却不是唯一的，即是必要但非充分条件。